Cấp sổ cho chung cư mini theo Luật Nhà ở 2023: dễ hay khó?

Bất động sản 06:16 | 26/07/2024

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, từ ngày 1/8, căn hộ loại nhà ở chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng). Việc được cấp sổ hồng là cho căn hộ của loại hình chung cư mini thực tế từ lâu đã là sự mong mỏi của nhiều người dân. Nhưng việc đó có làm được hay không lại có nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại.

Một toà chung cư mini tại Trung Văn, Nam Từ Liêm. Ảnh: Tuấn Anh

Quy định có phải là mới?

Theo đó, tại Điều 57, Luật Nhà ở 2023 về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (chung cư mini) đã quy định rõ các điều kiện được cấp sổ hồng. Cụ thể là với chung cư mini từ hai tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, TP về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Ngoài ra, việc quản lý vận hành loại hình này cũng cần tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng.

Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các điều kiện, tiêu chuẩn, quản lý và hoạt động của chung cư mini sẽ được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể. Quy định này của Luật Nhà ở 2023 tưởng chừng mới, nhưng thực tế ra đã có từ trước.

Theo đó, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do các cá nhân xây dựng để bán, cho thuê xuất hiện nhiều năm nay. Theo luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chung cư mini được “khai sinh” từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Tiếp đó, Luật Nhà ở 2014 thừa nhận loại hình sản phẩm này và luật hóa những quy định liên quan tại Điều 46. Về việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ trong chung cư mini, từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đến Luật Nhà ở 2014 đều thừa nhận “Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Cụ thể, khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014, người mua căn hộ chung cư mini vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng) nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện sau: có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín; có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Mặc dù có quy định về việc cấp sổ hồng cho chung cư mini từ Luật Nhà ở trước đó, nhưng thực tế số lượng các dự án chung cư mini được cấp sổ cho từng căn hộ gần như không có.

Lý giải việc này, một vị thanh tra xây dựng quận Long Biên (Hà Nội) cho biết, việc cấp giấy phép cho chung cư mini không đơn giản. Mặc dù chung cư mini có những điều kiện “nhẹ” hơn chung cư thương mại, nhưng cơ bản nó cũng có những yêu cầu với quy chuẩn về diện tích riêng, chung, hạ tầng…

Đặc biệt là những quy định về phòng cháy chữa cháy rất nghiêm ngặt nên ý thức được điều đó, hầu như rất ít các chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng chung cư mini. “Họ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi “phù phép” thành chung cư mini. Và vì không phải là chung cư mini “danh chính ngôn thuận” nên việc cấp sổ hồng cho các căn chung cư như thế này là… vô vọng” - vị này cho biết.

Vị này cũng cho biết thêm, mặc dù không làm được sổ riêng lẻ cho từng căn ở những loại hình nhà này, nhưng người mua vẫn “nhắm mắt”. “Họ giao dịch, mua bán bình thường. Nhưng thay vì mỗi người có 1 sổ hồng riêng cho từng căn hộ, cả toà chung cư mini đó chỉ có 1 sổ đỏ chung. Lúc này nhóm những người mua sẽ cử một số đại diện ra để đứng tên trên sổ đỏ chung đó” – vị thanh tra xây dựng cho biết. Chính thế nên mới xảy ra tình trạng "Bán không được, thế chấp không xong".

Tòa chung cư mini 9 tầng với cả trăm căn hộ xây “chui” trên đường Phú Hữu (Thôn 1, xã Tân Xã) nằm trên khu đất có diện tích 726,5m2, trong đó chỉ có 225m2 là đất ở, còn lại hơn 500m2 là đất trồng cây lâu năm. Ảnh: PV

Không phải “muốn” là “được”

Bởi những vướng mắc trên, những điều khoản mới được quy định tại Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 được đánh giá là đảm bảo quyền lợi cho người mua căn hộ chung cư mini, tức là loại nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng, không phải cứ “muốn” là “được”.

Theo thống kê của Hà Nội, toàn TP có khoảng 2.000 chung cư mini đang hoạt động, tập trung nhiều nhất ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ…

Và hầu hết các chung cư mini tại Hà Nội đều có sai phạm trong xây dựng, phổ biến nhất là xây dựng quá mật độ, xây vượt nhiều tầng so với giấy phép, hoặc có một số sai phạm trong thiết kế... Đặc biệt, đa phần hệ thống phòng cháy, chữa cháy trong chung cư mini đều thiếu và yếu. Sau các vụ cháy gây ra thiệt hại nghiêm trọng về người và của, các chung cư mini này đều đã “nâng cấp” hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng chỉ là chắp vá, khó có thể đảm bảo an toàn.

Nói về Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định căn hộ chung cư mini “được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản” luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn cho rằng, với quy định siết chặt các điều kiện thực hiện chung cư mini tại Luật Nhà ở 2023 thì tới đây số lượng các khu chung cư mini mới ra đời sẽ không nhiều.

Cũng theo luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn, ngoài ra, đối với những chung cư mini đã xây dựng và đi vào hoạt động từ lâu, việc đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy như các khu vực mới xây dựng là khó khả thi. Bởi vậy việc cấp sổ hồng cho loại hình căn hộ đã đi vào hoạt động sẽ càng khó hơn nữa. Dù vậy, luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn vẫn cho rằng, với các quy định mới sẽ là căn cứ để phát triển dòng sản phẩm này an toàn, bền vững hơn.