Bài cuối: BĐS Công nghiệp, thương mại “sôi động”, BĐS du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu có tín hiệu mới

Khu công nghiệp An Phát, Hải Dương

Nhiều quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050

Theo đó, từ đầu năm đến nay, cả nước có thêm 10 dự án đầu tư khu công nghiệp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhiều khu công nghiệp lớn khởi công như VSIP Lạng Sơn, VSIP Hà Tĩnh. Các doanh nghiệp đầu ngành trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả doanh nghiệp trước đây chỉ tập trung phát triển phân khúc nhà ở cũng như một số tập đoàn hoạt động đa ngành như DIC Holdings, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô... đã và đang lên kế hoạch “thâu tóm” quỹ đất để phát triển BĐS công nghiệp.

Phân khúc BĐS thương mại - văn phòng tiếp tục ghi nhận những chuyển biến mang tính tích cực. Các tòa nhà văn phòng mới đều được đầu tư xây dựng với không gian, tiện ích chất lượng cao, đạt các tiêu chuẩn EDGE, LEED, WELL,..., đạt tỷ lệ lấp đầy trên 60% chỉ trong thời gian ngắn đi vào hoạt động do nhu cầu mở rộng quy mô, dịch chuyển sang các tòa nhà văn phòng chất lượng cao của các doanh nghiệp lĩnh vực tài chính, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

Thị trường BĐS thương mại bán lẻ cũng ghi nhận dấu hiệu "tăng nhiệt" với nguồn cung và nguồn cầu đều tăng trưởng cùng xu hướng phát triển các mô hình Trung tâm thương mại mới, đặc biệt là các tổ hợp mua sắm – vui chơi giải trí - ẩm thực dưới dạng các phố thương mại, nổi bật là Grand World (The Venice và K-Town), Center Point, Little Hong Kong. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp bán lẻ hiện dịch chuyển sang phân khúc này do lưu lượng khách lớn và ổn định, CĐT cũng liên tục tổ chức các sự kiện văn hóa để hút khách, mang lại nguồn doanh thu lớn. Trong khi nhiều mặt bằng nhà phố tại các tuyến phố đắc địa vẫn để trống do giá chào thuê vẫn ở ngưỡng cao, mặt bằng nhỏ, không phù hợp với nhu cầu của nhóm doanh nghiệp có khả năng trả mức giá thuê.

Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã có tín hiệu tích cực hơn ở quý 2 so với quý 1. Tuy nhiên, vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt, dù nguồn cung và lượng giao dịch ghi nhận tăng mạnh so với cùng kỳ. Theo đó, 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2023 nhưng mới chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới trong 2 quý đầu năm đạt 58% tương đương với 1.799 giao dịch. Tuy nhiên, 87% nguồn cung, 94% lượng giao dịch đến từ 1 dự án phân khúc căn hộ du lịch (condotel) duy nhất ở tại Nha Trang và hiếm hoi trên cả nước được cấp sổ hồng.

“Những “sôi động” đạt được trên thị trường trong 6 tháng đầu năm 2024 là kết tinh của nhiều điểm trội với sự hợp lực của cả Chính phủ, các cơ quan ban ngành và bản thân các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Nửa đầu năm 2024, bức tranh tổng thể của thị trường BĐS Việt Nam đã có thêm nhiều hơn gam màu sáng với kết quả phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, địa phương. Mặc dù các "điểm trội" chưa đủ lực giúp thị trường “bùng nổ" nhưng chắc chắn sẽ là tiền đề cho các kết quả ấn tượng hơn vào nửa cuối năm”, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARs IRE kết luận.

VARs IRE cho rằng, nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại. Dự báo về tình hình hình thị trường BĐS thời gian tới, nếu được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1-8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó. Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu "rục rịch" chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước; các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;...

Tuy nhiên, lưu ý nguy cơ phát sinh “mâu thuẫn” nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và link được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp được nhận định tăng trưởng tốt trong năm 2024. (Ảnh: Phạm Hùng)

Hà Nội và các tỉnh/thành lân cận đang là điểm đến của nhà đầu tư

Hà Nội hiện có 9 khu công nghiệp (KCN) và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 2.000ha. Lũy kế đến nay, các KCN của TP đã thu hút được hơn 700 dự án, trong đó hơn 300 dự án FDI với vốn đăng ký khoảng 6,7 tỷ USD.

Đầu tháng 4, UBND TP Hà Nội đã công bố quyết định chủ trương đầu tư, trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Đông Anh, dự án có diện tích gần 300 ha do Vinaconex làm chủ đầu tư. Dự kiến, dự án sẽ được khởi công chậm nhất trong quý 1/2025.

Ngoài ra, Quyết định số 445/QĐ-TTg đã được ký về chủ trương đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Phụng Hiệp. Dự án có quy mô gần 175ha do Công ty TNHH Hòa Phú Invest làm chủ đầu tư.

Các KCN mới được phát triển đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển của thành phố, ưu tiên thu hút các ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp sạch, trung tâm logistics, …

Tại Hà Nội, giá thuê hạ tầng trong KCN và tỷ lệ lấp đầy trung bình ổn định ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn và 86%. Giá thuê ở Hà Nội cao và diện tích trống thấp, trong khi cơ sở hạ tầng kết nối liên tỉnh hoàn thiện, các tỉnh thành lân cận như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc ghi nhận giá thuê tăng trưởng theo quý, từ 5-7% tùy khu vực.

Trong quý 2, Bắc Ninh duy trì danh hiệu điểm sáng công nghiệp phía Bắc nhờ nhiều dự án lớn, như: Nhà máy sản xuất bảng bo mạch 14,26ha trị giá 383 triệu USD của Tập đoàn Foxconn tại KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh, hay Nhà máy vật liệu, thiết bị bán dẫn của Amkor tại KCN Yên Phong II-C với mức vốn tăng thêm 1,07 tỷ USD. KCN VSIP Lạng Sơn rộng 600 ha và KCN VSIP Hà Tĩnh rộng 190 ha cũng vừa khởi công. Hà Nội cũng đã phê duyệt chủ trương đầu tư KCN Đông Anh và KCN Phụng Hiệp với tổng diện tích gần 475 ha trong quý vừa qua.

Đầu tháng 4, Tập đoàn Inventec (Đài Loan) đã được bàn giao mặt bằng xây dựng nhà máy Inventec Việt Nam tại KCN HANSSIP.

Giai đoạn 1, với diện tích khoảng 16 ha, doanh nghiệp sẽ đầu tư gần 40 triệu USD để xây dựng nhà xưởng, nhà máy sản xuất thiết bị truyền thông, máy vi tính, thiết bị ngoại vi của máy tính, sản xuất điện thoại thông minh,… Dự kiến, nhà máy sẽ vận hành vào quý IV/2024.

Tại các tỉnh thành phía Bắc giá cho thuê trung bình ghi nhận tăng từ 5-7% tùy khu vực. Hà Nội là địa phương có giá thuê cao nhất phía Bắc, theo sau là các tỉnh lân cận như Bắc Ninh (100-180 USD/m²/kỳ hạn), Hải Phòng (90-135 USD/m²/kỳ hạn), Hưng Yên (95-130 USD/m²/kỳ hạn).

Do kết nối hạ tầng giữa các tỉnh thành phía Bắc khá tốt, hiện các KCN tại các tỉnh/thành lân cận Hà Nội đang là điểm đến được quan tâm bởi nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trong bối cảnh phần lớn các KCN tại Hà Nội đã được lấp đầy và giá thuê có sự chênh lệch lớn.

Theo đánh giá của ông Vũ Minh Chí – Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự cạnh tranh giữa thị trường cấp hai với thị trường cấp một. Cụ thể, như giữa Quảng Ninh, Thái Bình, Vĩnh Phúc với Bắc Ninh, Bắc Giang; hay Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu với Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp hai là diện tích đất công nghiệp cho thuê còn lớn với tỷ lệ lấp đầy chưa cao và giá thuê vừa sức.

Xu hướng phát triển KCN đạt tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng và thân thiện với môi trường để thu hút dòng vốn FDI trong các ngành công nghệ cao. Dự thảo Quỹ Hỗ trợ đầu tư của Việt Nam cho thấy nỗ lực cải thiện chính sách ưu đãi đầu tư, tăng cạnh tranh và tính hấp dẫn, thúc đẩy động lực phát triển cho thị trường bất động công nghiệp Việt Nam trong dài hạn.

	Bài 1: Nhiều dự án nhà ở mới được mở bán
	Bài 2: Nhu cầu nhà ở xã hội vốn đã nóng lại càng cấp thiết