Thực trạng quản lý nhà chung cư- Kỳ 1: “Vướng” vì... những quy định bất cập!

Khi chung cư trở thành nơi sinh sống của khá nhiều người dân đô thị, thì khiếu nại, khiếu kiện từ chung cư cũng “nở rộ”. Khiếu nại, tranh chấp xảy ra giữa cư dân với chủ đầu tư, giữa cư dân với BQT và cả giữa Ban quản trị với Chủ đầu tư (CĐT) xoay quanh cách tính diện tích căn hộ, giá dịch vụ, diện tích sử dụng chung, nhà sinh hoạt cộng đồng, bãi trông giữ xe… Đáng quan tâm, một trong các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp khiếu kiện này là do chính sách quản lý trước đây chưa rõ ràng, chặt chẽ.

Trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành, không có quy định bắt buộc nhà chung cư phải thiết kế nhà sinh hoạt cộng đồng. Điều này đã dẫn đến nhiều tòa nhà có hàng trăm hộ dân sinh sống nhưng không có nơi hội họp, các đoàn thể muốn tổ chức các hoạt động chung cho cư dân cũng khó khăn.

Ông Nguyễn Xuân Lưu, Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân kiến nghị TP cần ban hành quy định chung về quản lý nhà chung cư. ảnh: P.Thảo

Chỉ tính riêng khu tái định cư N phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, đã có 19 tòa nhà được bàn giao, sử dụng từ 2001-2006 không có phòng sinh hoạt cộng đồng (theo đúng thiết kế được phê duyệt). Đến khi người dân vào ở, có kiến nghị, UBND quận Thanh Xuân đã đề xuất Sở Xây dựng chỉ đạo rà soát phần diện tích thuộc sở hữu Nhà nước tại các tòa nhà này để bố trí mỗi tòa nhà một phòng sinh hoạt cộng đồng với diện tích 70m2. Tuy nhiên, các diện tích này CĐT đều đang cho thuê, việc thu hồi gặp nhiều khó khăn nên chưa bố trí được.

Ông Nguyễn Xuân Lưu, Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân cho biết, vi phạm khiến ông lo sợ nhất ở các chung cư là chưa nghiệm thu công tác PCCC mà người dân đã vào ở. “Việc người dân vào ở trước nghiệm thu PCCC, nói thật là UBND quận, UBND phường không thể đứng ở cửa để bảo không cho dân vào ở được, dù đúng là có trách nhiệm”, ông Lưu nói. Còn ông Chu Việt Dũng, Phó Chủ tịch UBND phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm cũng cho rằng, không thể “đuổi” tận mấy trăm hộ dân ra ngoài vì sẽ gây bất ổn định tại địa phương, dù các tòa nhà chưa được nghiệm thu, bảo đảm công tác PCCC.

Đại tá Lê Mạnh Tuấn, PGĐ Cảnh sát PCCC TP cho biết, năm 2017, qua kiểm tra, toàn TP có 79 tòa nhà cao tầng vi phạm PCCC. Đến nay, đã giải quyết, khắc phục được tại 41 tòa và đã được nghiệm thu, nhưng có 26 tòa nhà “bất khả kháng” vì liên quan đến kiến trúc, kết cấu và nếu đúng theo Luật PCCC thì không được hoạt động. Còn theo Cty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội, với các khu chung cư xây dựng trước năm 2009, chưa đảm bảo tiêu chuẩn PCCC hiện hành, nếu theo phương án bổ sung sửa chữa PCCC giai đoạn 2, dự kiến cần khoảng 92,4 tỷ đồng…

TGĐ Cty Điện lực Hà Nội Nguyễn Anh Tuấn cho biết, khá nhiều nguyên nhân gây cháy là do chập điện. Vì vậy, ông Tuấn đề nghị việc kiểm tra, đảm bảo PCCC tại các khu chung cư, nhất là các khu chung cư cũ cần được thực hiện sớm trước mùa hè.

Một trong các câu chuyện nổi lên ở các tòa nhà chung cư là tranh chấp về quỹ bảo trì phần diện tích sở hữu chung 2%. Để cư dân được tự quản lý số quỹ bảo trì này, theo quy định, các tòa nhà phải thành lập BQT. Thế nhưng, trong khi nhiều chung cư thương mại, người dân kiến nghị nhanh chóng thành lập BQT thì ở không ít chung cư tái định cư, người dân lại thiếu “mặn mà” với việc này.

Ông Đỗ Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Bắc Từ Liêm cho hay, các tòa chung cư đã hoàn thành và sử dụng trước 1-1-2006, trong hợp đồng chưa quy đinh rõ phí bảo trì 2% và chưa phân rõ phần sở hữu chung, riêng giữa người dân và CĐT. Dẫn đến, người dân không muốn thành lập BQT vì ngại phải đóng phí dịch vụ tăng thêm và đóng tiền bảo trì theo quy định.

Còn theo Phó Chủ tịch HĐND quận Thanh Xuân Đặng Khánh Hòa, một nguyên do quan trọng là các tòa nhà tái định cư được Nhà nước hỗ trợ trợ trong công tác quản lý, vận hành, người dân chỉ phải nộp phí 30.000 đồng/nhà/tháng – mức giá thấp so với các chung cư thương mại. Nếu thành lập BQT, với cơ chế hoạt động tự chủ, người dân sẽ phải đóng phí nhiều hơn, nên không muốn thành lập tổ chức này.

Theo UBND quận Thanh Xuân, một số tòa chung cư hỗn hợp, trong đó phần diện tích văn phòng, dịch vụ có thang máy, hệ thống máy phát điện, hành lang có thể tách biệt với khu căn hộ, nhưng các hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thoát nước, cứu hỏa… không tách biệt được với khu căn hộ. Vì vậy, việc xác định phần kinh phí bảo trì của khu văn phòng, dịch vụ gặp khó khăn, nên khó quyết toán quỹ bảo trì…

(Còn nữa)