Sở Xây dựng Bắc Giang điểm danh những dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán

Được coi là một trong những “tâm chấn” của cơn sốt đất miền Bắc, thị trường bất động sản Bắc Giang từ giữa năm 2021 đến nay luôn được giao dịch ở mức cao. Các phiên đấu giá đất có mức trúng chênh lệch nhiều tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Cũng từ đây xuất hiện nhiều việc “cò” mồi, môi giới nhà đất rầm rộ giao bán các dự án nhà ở, khu đô thị chưa đủ điều kiện mua bán theo quy định vì đang lập báo cáo nghiên cứu khả thi, hạ tầng còn đang ngổn ngang, chưa xong giải phóng mặt bằng. Ngay khi nắm bắt được tình hình, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang đã công khai danh sách dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện được phép bán, chuyển nhượng.

Ảnh minh hoạ

Theo Sở Xây dựng Bắc Giang, 85 dự án khu đô thị, khu dân mới đã được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư và phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư. Trong đó, có 16 dự án đã hoàn thành, 13 dự án cơ bản hoàn thành, 21 dự án đang thi công xây dựng, 16 dự án đang thực hiện giải phóng mặt bằng, 19 dự án đang hoàn thiện báo cáo nghiên cứu khả thi để trình thẩm định và 25 dự án nhà ở (13 dự án nhà ở xã hội, 04 dự án nhà ở cho các đối tượng khác đang thực hiện thi công và 08 dự án nhà ở thương mại).

Trong thời gian gần đây, có hiện tượng cò môi giới nhà đất dựng lều, rầm rộ rao bán căn hộ ở nhiều dự án chưa đủ điều kiện. Thậm chí các sàn BĐS còn bày biện bàn ghế, bố trí văn phòng làm việc trong công ten nơ, để mời chào khách hàng.

Vì vậy, để ngăn chặn tình trạng sốt ảo đầu cơ, việc Sở Xây dựng Bắc Giang công khai danh sách các dự án nhà ở chưa đủ điều kiện bán của tỉnh Bắc Giang được đánh giá góp phần minh bạch thông tin, ngăn chặn đầu cơ và thổi giá nhà đất.

Danh sách các dự án chưa đủ điều kiện mở bán (nguồn cổng thông tin điện tử tỉnh Bắc Giang)

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã dùng những hình thức hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để có thể bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện bán. Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thì các bên tham gia ký kết giao dịch theo các dạng hợp đồng kể trên chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cấm hành vi dùng các hợp đồng kể trên để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Như vậy, việc mở bán các dự án phải đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp các hợp đồng chuyển nhượng/mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào có đối tượng giao dịch là bất động sản/ hưởng quyền mua bất động sản khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Hai bên chủ thể hợp đồng sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, thông thường bên mua sẽ là bên chịu thiệt hại nhiều hơn (nếu có).

Do đó, đối với người dân tâm lý ham bất động sản giá rẻ, tin tưởng cam kết của chủ đầu tư hay “cò môi giới nhà đất”, chấp nhận bỏ tiền mua đất nền hay nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện bán có thể gặp rất nhiều rủi ro, thậm chí “mất trắng”.

Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

Theo Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

“1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Việc chào bán các dự án chưa đủ điều kiện có vi phạm luật hay không?

Nếu chủ đầu tư mở bán các dự án khi chưa đủ điều kiện có thể bị xử phạt hành chính. Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng:

“3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;”

Đối với các đơn vị môi giới bất động sản, việc “cò mồi” các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bán được coi là hành vi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản. Chế tài xử phạt vi phạm đối với hành vi trên chủ yếu được quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022, trong đó: Phạt tiền 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

“a) Bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định;

b) Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.”

Thậm chí các đơn vị môi giới trên cũng có thể bị khởi tố về “Tội lừa dối khách hàng” theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Hình sự khi cố ý cung cấp thông tin sai lệch, nhằm lôi kéo, “cò mồi” người dân để tăng doanh thu, tăng lợi nhuận.