Những chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8

Các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm nhà chức trách ban hành quyết định giao, cho thuê. Ảnh minh hoạ: Khánh Huy

Quy định mới về giá đất

Tại Nghị định 71/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất, có hiệu lực từ ngày 1/8, Chính phủ đưa ra trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm nhà chức trách ban hành quyết định giao, cho thuê.

Trường hợp quyết định giao, cho thuê ban hành từ ngày 1/7 đến 31/12/2014, tiền thuê trả hàng năm được áp dụng theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh năm 2015.

Chính phủ cũng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Trong đó, các yếu tố tác động đến giá đất phi nông nghiệp như vị trí, điều kiện giao thông (độ rộng, tiếp giáp với một hoặc nhiều đường), điều kiện về cấp điện, nước, thời hạn sử dụng đất...

Với đất nông nghiệp, các yếu tố này gồm vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm), thời hạn sử dụng.

3 luật về đất đai, nhà ở có hiệu lực

Cuối tháng 6, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan thị trường bất động sản.

Theo đó, các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản và hai Điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Luật mới thông qua nêu thời hạn chuyển tiếp với các dự án đầu tư thuộc diện giao, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng và đã làm các thủ tục theo Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, từ ngày 1/8, các dự án này làm thủ tục giao, cho thuê theo Luật Đất đai 2024 nếu đã chọn được nhà đầu tư từ ngày 1/7/2014 đến 31/7/2024. Hoặc trường hợp dự án nộp hồ sơ chọn nhà đầu tư trước 1/8 và chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 1/1/2025 cũng áp dụng theo Luật Đất đai mới. Các bước chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện theo quy định về đầu tư, nhà ở, đấu thầu.

Cách tính chênh lệch giá khi bồi thường, thu hồi đất

Tại Nghị định 88/NĐ-CP ngày 13/7/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm khắc phục bất cập tại văn bản hiện hành.

Theo đó, Chính phủ quy định tính tiền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình theo bảng giá tại thời điểm duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trường hợp bồi thường cho tổ chức kinh tế hoặc cho thuê đất thu tiền một lần thì giá đất được xác định bằng giá do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm duyệt phương án bồi thường.

Văn bản này đưa ra 2 phương án xử lý khi có chênh lệch giữa giá trị bồi thường với tiền phải nộp khi được được giao, cho thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở. Theo đó, nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng hay thuê, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận phần chênh lệch. Còn nếu tiền bồi thường ít hơn, chủ đất phải nộp thêm khoản còn thiếu.

Chính phủ cũng quy định 2 phương án nếu có khác biệt giữa diện tích đất thực tế với ghi trên giấy. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc. Trường hợp việc đo đạc để thu hồi đất đã hoàn thành, nhưng sau đó diện tích thửa đất bị thay đổi do thiên tai, sạt lở thì nhà chức trách sẽ dùng số liệu đã đo để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp diện tích đo đạc lớn hơn, chủ đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì phần bồi thường được xác định theo số liệu đo thực tế. Với trường hợp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất có vị trí, tọa độ không chính xác, việc bồi thường cũng được xem xét theo đúng vị trí, tọa độ khi đo đạc thực tế.

Quy định mới về đặt cọc mua nhà trên giấy

Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Theo các chuyên gia, quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Do luật hiện hành không quy định việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, các hợp đồng đặt cọc đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào nên có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.

Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Ảnh minh hoạ: N.N

Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng

Tại Luật Nhà ở 2023, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây.

Theo đó, Luật xác định rõ hơn về chung cư mini, là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở từ 2 tầng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên. Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.

Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật yêu cầu đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini.

	Những chính sách nổi bật có hiệu lực trong tháng 8
	Những chính sách nổi bật có hiệu lực trong tháng 4/2023