Bất động sản công nghiệp đang tăng sức hút các nhà sản xuất lớn

Bất động sản công nghiệp đang tăng sức hút các nhà sản xuất lớn.

Điểm sáng của thị trường bất động sản công nghiệp

Theo số liệu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 (các thành phố lớn) tăng khoảng 9% hàng năm ở phía nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm vừa qua.

Tính đến quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 ha, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung.

Cả hai khu vực đều ghi nhận tỉ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới tích cực trong năm 2022. Trong đó, diện tích cho thuê mới của khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm, trong khi các thị trường miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 58% theo năm.

Nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cũng như nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2 đã hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp tại các thị trường này trong thời gian gần đây.

Về lợi thế cạnh tranh của thị trường cấp 2, các khu vực này đang được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn.

Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở cả hai miền Bắc và Nam gần đây đã đi vào hoạt động cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn. Một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (dự kiến hoàn thành vào năm 2023), cao tốc Bến Lức - Long Thành (hoàn thành vào năm 2025), cao tốc TP HCM - Mộc Bài (dự kiến hoàn thành vào năm 2027).

Tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn - Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2.

Xét về các yếu tố liên quan đến lao động, chi phí của các tỉnh cấp 2 cũng ở mức cạnh tranh cao hơn so với các thị trường cấp 1, trong khi sự cạnh tranh ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn.

Chia sẻ về năng lực cạnh tranh của các thị trường cấp 2, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam nhận xét: "Do một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn".

Kết quả là, các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn thành lập nhà máy của họ. Trong giai đoạn 2022 - quý I/2023, CBRE ghi nhận các giao dịch quy mô lớn với quy mô từ 10ha trở lên tại các tỉnh phía bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam tăng sức hút

Theo quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 KCN tổng diện tích 210.900ha. Với số lượng KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế và 37 dự án thuộc khu kinh tế và 08 dự án nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.

Nhận định về triển vọng của BĐS công nghiệp trong năm 2023, ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp, Savills Hà Nội cho biết: “Chỉ số rủi ro về kinh tế của Việt Nam hiện thấp hơn các thị trường mới nổi khác như Myanmar, Bangladesh, Laos, Cambodia hay Malaysia. Thêm vào đó, Việt Nam tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lợi thế về nguồn cung lao động và cơ hội xuất khẩu lớn sang thị trường Trung Quốc. Hơn nữa, mặc dù các yếu tố bất lợi về địa chính trị trên thế giới, kinh tế nội địa được kỳ vọng tiếp tục giữ ổn định nhờ sức tiêu thụ trong nước.”

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại một số thách thức dài hạn, đặc biệt đối với khách thuê, về lao động có tay nghề và phát triển cơ sở hạ tầng. Ông Thomas chia sẻ, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.

Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Ông Trương An Dương - Giám đốc điều hành miền Bắc của Công ty Frasers Việt Nam cho biết, trong năm 2022, về nhu cầu của BĐS công nghiệp, đặc biệt là chuỗi dịch chuyển sản xuất về Việt Nam thì 70 - 90% xuất phát từ các nước châu Á. Đứng đầu là Trung Quốc, một phần là Hàn Quốc và Nhật Bản có nhu cầu phát triển sản xuất và chuỗi giá trị của họ tại thị trường Việt Nam.

“Việt Nam ký rất nhiều hiệp định thương mại với các nước trên thế giới, chính vì vậy đã trở thành một trong những nước hấp dẫn với chính sách Trung Quốc +1 của tất cả các nước trên thế giới hiện giờ”, ông Trương An Dương nói.

Mặt khác, Việt Nam tiếp tục thu hút được dòng vốn đầu tư từ phía các nước châu Âu, Mỹ - đây cũng điều khiến thị trường Việt Nam có những chuyển biến tích cực.

Nhận định thị trường BĐS công nghiệp thời gian tới, ông Trương An Dương cho rằng, nhu cầu sẽ đa dạng hơn các năm trước, có một số lĩnh vực phát sinh trong thời gian tới đặc biệt là ô tô điện, sản xuất năng lượng sẽ tiếp cận vào thị trường nhiều hơn và giá trị gia tăng về mặt sản xuất chip và thiết bị điện tử sẽ có nhu cầu nhiều hơn khi lắp đặt nhà máy tại Việt Nam.

“Tuy nhiên, Việt Nam sẽ đáp ứng được các nhu cầu này đến mức như thế nào? Về mặt lực lượng lao động, giá thuê hạ tầng ở các khu công nghiệp có hấp dẫn các nhà đầu tư trong bối cảnh phải cạnh tranh với các nước khác trong khu vực nữa”, ông Dương nhấn mạnh.

Để BĐS công nghiệp Việt Nam có thể tăng được sức hút, các nhà phát triển BĐS công nghiệp cần phải hỗ trợ các nhà sản xuất trong quá trình xây dựng nhà máy, quá trình chuẩn bị trước khi đi vào hoạt động thực tế thông qua các vấn đề pháp lý: Thành lập công ty cũng như thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, xây dựng, tuyển dụng, thuế quan. Đặc biệt, các công ty chế xuất cần nhiều sự hỗ trợ từ phía Việt Nam trong quy trình Hải quan.

Như vậy, để tăng được sức hút BĐS công nghiệp, Việt Nam cần phải phát triển và cải tạo rất nhiều cơ sở hạ tầng: Điện, nước, kết nối giao thông và từ đó giảm thiểu chi phí hoạt động của các doanh nghiệp sản xuất.

	Dòng vốn lớn đang đổ vào logistics và bất động sản công nghiệp
	Hà Nội: Công tác phát triển nhà ở và thị trường bất động sản được đẩy mạnh