Nhiều ý kiến giá trị đóng góp vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đi vào trọng tâm trọng điểm.

Lấy ý kiến tập trung vào nhóm đối tượng

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết theo dự kiến chương trình, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và trình Quốc hội thảo luận lần 2 về dự án Luật này tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023). Luật Đất đai đang thực sự thu hút được sự quan tâm của đông đảo các tầng lớp Nhân dân, nhân sỹ, trí thức, của nước ta. Đồng thời tác động sâu rộng đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức, DN nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Qua tổng hợp ý kiến góp ý về sửa đổi Luật Đất đai về cơ bản các ý kiến đều, đánh giá dự thảo Luật đã có nhiều đổi mới, đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của Nhân dân, phát huy được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Các ý kiến góp ý tập trung vào các nhóm nội dung như: Về thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cơ chế, chính sách tài chính đất đai, giá đất; thương mại hóa quyền thuê đất hàng năm và lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất; chế độ, quản lý sử dụng các loại đất; đất công ích, đất có công trình ngầm và quyền sử dụng khoảng không gian trên mặt đất; vai trò của Mặt trận và thành viên của Mặt trận; vai trò của UBND cấp xã; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phát triển quỹ đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực; hộ gia đình sử dụng đất; việc xử lý các Luật có mâu thuẫn, chồng chéo với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Để tập trung lấy ý kiến một cách có hiệu quả, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải chỉ đạo: Việc tổng hợp cần có sự phân tích theo nhiều khía cạnh khác nhau, bởi mỗi nhóm đối tượng lại quan tâm đến một số nhóm vấn đề nhất định như qua kênh lấy ý kiến của Mặt trận Tổ quốc, người dân quan tâm đến giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất, các quyền về đất đai; nhóm các nhà khoa học quan tâm đến phương pháp tính giá, quan hệ đất đai; nhóm DN quan tâm đến thực hiện quyền, các chính sách đất đai, trả tiền thuê đất, thời hạn thuê đất.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết thêm: Việc lấy ý kiến được triển khai nghiêm túc, bám sát tiến độ, phương pháp, yêu cầu, các nhóm nội dung, tổ chức lấy ý kiến sâu theo các nhóm đối tượng chuyên gia, DN, đại diện vùng miền… cùng với đó là kiểm tra, giám sát tổ chức thực hiện. Bên cạnh đó các cơ quan của Quốc hội cũng chủ động tổ chức lấy ý kiến một cách độc lập, khách quan.

Dự thảo Luật Đất đai lần này có một số nội dung thay đổi quan trọng

Một là các dự án thuê đất và trả tiền: Dự thảo Luật Đất đai lần này có nội dung thay đổi chỉ còn các dự án sản xuất nông nghiệp và khu công nghiệp mới được thuê đất trả tiền một lần, còn các dự án đầu tư sản xuất phi nông nghiệp và các loại dự án khác đều phải chuyển sang hình thức trả tiền hằng năm. Nghị quyết số 18 đưa ra phương hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hằng năm, với mục đích là tránh thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, điều này lại đẩy rủi ro cho DN thiếu ổn định của môi trường kinh doanh khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Do đó, nhiều chuyên gia bổ sung ý kiến quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hằng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hằng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho DN.

Thứ 2, việc thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân. Luật Đất đai hiện nay và dự thảo đều có quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mà không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính nước ngoài. Vay vốn nước ngoài có ưu điểm là lãi suất trung bình thường thấp hơn nhiều so với các khoản vay trong nước và giải quyết được nhiều giới hạn về hệ số an toàn khi các dự án lớn vay ngân hàng trong nước.

Quy định cấm thế chấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ. Nếu bên đi vay không trả được nợ trong quan hệ thế chấp, thì có hai khả năng xảy ra, đó là bên nhận thế chấp nhận tài sản; và bên nhận thế chấp bán lại tài sản cho một bên khác.

Các chuyên gia cũng cho ý kiến: Vậy Việt Nam vẫn có thể cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp, nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì cấm việc chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài mà chỉ cho phép họ bán lại cho một cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam. Quy định này tương tự như quy định về thừa kế quyền sử dụng đất khi người nhận thừa kế là người nước ngoài. Theo quy định hiện nay, người nhận thừa kế sẽ không được phép nhận quyền sử dụng đất mà buộc phải bán cho một bên Việt Nam khác và chỉ được nhận tiền.

Tuy nhiên, hiện nay một số điều trong dự thảo vẫn chưa thống nhất được nhưnhững vấn đề về: Điều kiện để tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án sử dụng đất: Cả dự thảo Luật Đất đai và dự thảo Luật Đấu thầu đều đang quy định và quy định khác nhau; Các quy định liên quan giao dịch BĐS: giữa dự thảo Luật Đất đai và dự thảo Luật Nhà ở, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang có hướng tiếp cận khác nhau, từ các khái niệm cho đến thời điểm thực hiện các quyền. Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ với các luật kinh doanh khác như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Bộ luật Dân sự… Đặc biệt, các luật lớn, tác động trực tiếp đến hoạt động thực hiện dự án đầu tư của DN như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu...

Việc soạn Luật Đất đai cần thiết phải nhìn trong tổng thể chung của hệ thống pháp luật về kinh doanh để bảo đảm thống nhất, hạn chế tình trạng chồng chéo, gây cản trở, ách tắc hoạt động đầu tư kinh doanh. Luật Đất đai là luật chung, nên tập trung các quy định về quản lý hành chính của Nhà nước đối với các vấn đề đất đai (ví dụ: Quy hoạch, kế hoạch; xác định các loại đất cũng như quy chế quản lý tương ứng đối với từng loại đất; các quản lý có tính chất hành chính, điều tiết về đất đai;…); còn các vấn đề liên quan giao dịch trên thị trường cần chuyển sang cho các luật chuyên ngành...

	Nhiều góp ý thiết thực cho Luật Đất đai sửa đổi
	Quy định cụ thể tiêu chí "nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ" để đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi
	Bị cười chê vì lấy ý kiến của học sinh lớp 9 vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệu trưởng và Hội Bảo vệ quyền trẻ em Việt Nam nói gì?

Nguyễn Vũ - Hải Anh