Còn một số quy định chưa đảm bảo sự thống nhất

Ý kiến chuyên gia cho rằng, về bố trí tái định cư, cần bổ sung thêm quy định cho phép người bị thu hồi đất lựa chọn giữa chấp nhận mua suất tái định cư hoặc được nhận bồi thường bằng tiền

Cần xem xét kỹ quy định bắt buộc giao dịch thông qua sàn bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), HoREA kiến nghị nên xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện”, bởi việc bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch và thiếu công bằng với các chủ đầu tư dự án bất động sản. Bởi, sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án. Trong khi đó, DN chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2020.

Hiện nay Việt Nam có hơn 300.000 người môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo, chiếm 10%, với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, phần còn lại là những người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất”, “cò nhà”; các sàn giao dịch của các DN bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất, cò nhà… đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá nhà đất trên thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, sàn giao dịch là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho bên bán, bên mua và được trả tiền công là phí dịch vụ sàn giao dịch. Về bản chất, sàn giao dịch cũng là DNnhư DNchủ đầu tư dự án, nên hai bên phải bình đẳng với nhau; sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn. Trên cơ sở đó, HoREA nhận định, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn có thể chỉ làm lợi cho nhóm các sàn giao dịch bất động sản, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18 về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.

Cần bổ sung thêm quy định

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, những năm qua, bồi thường giải phóng mặt bằng là nút thắt lớn nhất cản trở tiến độ các dự án giao thông trên toàn quốc. Ước tính có tới hơn 80% các dự án, công trình ì ạch, chậm trễ do vướng mặt bằng, người dân khiếu kiện. Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Trên cơ sở đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung cơ chế để lấp những khoảng trống trong hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ cho việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế và mục đích công cộng. Đồng thời, cần thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bị hạn chế khả năng lao động.

Bên cạnh đó, cần quy định trách nhiệm của UBND địa phương trong việc thực hiện cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê trả tiền hàng năm. Về bỏ khung giá đất và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, không nên chỉ căn cứ vào bảng giá đất Nhà nước mà còn phải định giá đất theo giá thị trường, đảm bảo bồi thường tương đương, thậm chí cao hơn so với giá trị đất đai bị thu hồi. Ngoài ra, cần làm rõ phương án bồi thường bằng giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị người dân đang thụ hưởng để đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân.

Theo Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực, các nhóm nội dung góp ý, phản biện xã hội của MTTQ Việt Nam tập trung vào một số nội dung như: tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục chồng chéo giữa Luật Đất đai với các qui định khác của pháp luật.

Từ nội dung này, các ý kiến đề nghị hạn chế tối đa việc không quy định cụ thể trong luật mà đưa vào Nghị định, đặc biệt là chế độ pháp lý của các loại đất (đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; bảo quản lưu trữ tro cốt...); Rà soát lại đất công sử dụng không đúng mục đích; đất lấn biển đấu giá hay giao cho chủ đầu tư, khi thu hồi thì bồi thường thế nào...

Khi trình dự thảo luật cần thiết phải có dự thảo Nghị định hướng dẫn chi tiết đi kèm. Áp dụng nguyên tắc một luật sửa nhiều luật. Cùng với đó, làm rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước các cấp và quyền chủ thể của Nhân dân, quyền của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Trong đó, cần bổ sung các quy định về quyền và trách nhiệm của chủ thể là cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội được giao quyền sử dụng đất với trách nhiệm là người sử dụng tài sản công.

	Người dân hiểu về Luật Đất đai nhiều hơn sau khi được hòa giải
	Sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai
	Rà soát các bất cập của hệ thống thông tin đất đai
	Cải cách Luật Đất đai sẽ mang lại tác động tích cực trong phát triển kinh tế

Ngô Sơn