Thị trường bất động sản trước sức ép tái cấu trúc

Trong nhiều năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình BĐS đều tăng qua từng năm. Ảnh minh họa Nguyễn Đăng

Đà tăng giá diễn ra trong bối cảnh tồn kho vẫn gia tăng

Sau hơn một thập kỷ nhiều biến động, thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề. Báo cáo tại Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS ngày 13/1 cho thấy bức tranh toàn cảnh vừa hé lộ tín hiệu phục hồi, vừa phơi bày rõ những điểm nghẽn mang tính cơ cấu. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hiện cả nước có 2.169 dự án nhà ở thương mại, 698 dự án nhà ở xã hội; 548 dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở đang triển khai và 68 dự án đã hoàn thành. Ngoài ra, có 218 dự án du lịch, nghỉ dưỡng, 223 dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng và 447 khu công nghiệp. Những con số này phản ánh quy mô thị trường vẫn rất lớn, trải rộng trên nhiều phân khúc.

Nếu nhìn vào giao dịch, nhịp đập thị trường đã dần ổn định hơn. Giai đoạn 2020–2021, mỗi năm chỉ ghi nhận trên 280.000 giao dịch, phản ánh thời kỳ trầm lắng kéo dài. Từ năm 2022 đến nay, thị trường từng bước hồi phục với lượng giao dịch tăng rõ rệt, đạt 537.000–785.000 giao dịch/năm. Riêng năm 2025, cả nước có khoảng 580.437 giao dịch BĐS thành công. Con số này cho thấy dòng tiền đang quay trở lại, tâm lý thị trường bớt thận trọng hơn so với giai đoạn “đóng băng”.

Tuy nhiên, đi cùng sự hồi phục là xu hướng tăng giá kéo dài. Trong nhiều năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình BĐS đều tăng qua từng năm. Đáng chú ý nhất là phân khúc nhà ở: chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền tăng bình quân 10–15%/năm, cá biệt có giai đoạn lên tới 30%. Trong khi đó, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng và khu công nghiệp tăng khoảng 5–10%/năm, thấp hơn đáng kể so với nhà ở.

Đà tăng giá diễn ra trong bối cảnh tồn kho vẫn gia tăng. Theo báo cáo của các địa phương, đến cuối năm 2025, tồn kho ở cả ba loại hình chủ lực, chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều tăng so với quý III/2025. Lượng tồn kho nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 138%, đất nền khoảng 109%. Bộ Xây dựng chỉ rõ nguyên nhân cốt lõi nằm ở cơ cấu nguồn cung. Sản phẩm hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp. Khi thị trường thiếu “hàng hóa” đúng nhu cầu, tồn kho tăng là hệ quả tất yếu, còn mặt bằng giá bị đẩy lên cao do khan hiếm phân khúc bình dân.

Không chỉ lệch pha cung – cầu, thị trường còn bị kìm hãm bởi những vướng mắc pháp lý kéo dài. Nhiều dự án chậm triển khai, đình trệ do thủ tục, trong khi nguồn lực đất đai và vốn đã bỏ ra rất lớn. Điều này gây lãng phí, làm gia tăng chi phí tài chính, cuối cùng dồn vào giá bán. Ở một số địa phương, việc quản lý cơ cấu sản phẩm và quỹ đất phát triển nhà ở còn thiếu chủ động; phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp chưa được đặt đúng vị trí ưu tiên.

Cân đối nguồn cung để đưa giá nhà ở về mức hợp lý

Đánh giá về thị trường năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng có thể tóm gọn bằng bốn từ khóa: “thiếu cung”, “lệch pha”, “giá cao” và “vướng mắc pháp lý”. Theo ông, dù nguồn cung đang phục hồi, tiệm cận giai đoạn trước năm 2020, nhưng chất lượng nguồn cung vẫn còn yếu. Khoảng 35% là đất nền, 65% là căn hộ chung cư; đáng chú ý, trong phân khúc chung cư, gần như không có sản phẩm nhà ở giá phù hợp, chủ yếu là trung, cao cấp và hạng sang. Đây chính là nguyên nhân trực tiếp khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Từ thực tế đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất cần phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp. Việc thiếu sản phẩm cho thuê đã làm gia tăng áp lực sở hữu nhà, gián tiếp đẩy nhu cầu và giá cả lên cao, tạo điều kiện cho đầu cơ. Theo ông Nguyễn Văn Đính, cần khẩn trương thúc đẩy các dự án nhà ở công nhân với giá phù hợp để giảm áp lực sở hữu, giúp thị trường ổn định hơn. Song song, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý phải tiếp tục được đẩy mạnh nhằm tái cơ cấu nguồn cung, hướng tới nhu cầu thực.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2026, Bộ Xây dựng sẽ tập trung rà soát, nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống thể chế, chính sách pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS theo hướng đồng bộ, thống nhất, khả thi. Cải cách hành chính sẽ được đẩy mạnh, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng; tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với siết chặt kỷ luật, kỷ cương; ứng dụng mạnh mẽ chuyển đổi số để khắc phục những tồn tại trong quản lý.

Một trụ cột quan trọng khác là triển khai hiệu quả Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021–2030, tầm nhìn đến 2045. Phát triển nhà ở phải bám sát quy hoạch, chương trình, kế hoạch, phù hợp nhu cầu thực tế, tránh đầu tư tràn lan gây lãng phí; gắn phát triển nhà ở với cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nghiên cứu điều chỉnh cơ cấu và cân đối nguồn cung để đưa giá nhà ở về mức hợp lý, tiệm cận khả năng chi trả của đa số người dân.

Đáng chú ý, việc triển khai Nghị quyết của Chính phủ về chỉ tiêu đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030 sẽ được thực hiện quyết liệt, phấn đấu hoàn thành mục tiêu ít nhất 1 triệu căn hộ. Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu hoàn thiện cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, các loại hình nhà ở cho thuê, cho thuê mua; khẩn trương thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để tiếp nhận, quản lý, đầu tư và vận hành quỹ nhà ở. Việc xóa nhà tạm, nhà dột nát tiếp tục được xác định là nhiệm vụ thường xuyên, liên tục, bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân…

Thị trường BĐS đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng phục hồi về lượng chưa đồng nghĩa với lành mạnh về chất. Khi cơ cấu sản phẩm còn lệch, giá nhà vượt xa thu nhập và nút thắt thể chế chưa được tháo gỡ triệt để, BĐS vẫn tiềm ẩn rủi ro bất ổn. Chỉ khi cải cách thể chế đủ mạnh, tái cơ cấu nguồn cung theo nhu cầu thực và phát triển bền vững phân khúc nhà ở giá phù hợp, thị trường mới thực sự trở thành nền tảng ổn định cho kinh tế xã hội, thay vì vòng xoáy “nóng lạnh” lặp lại.

Thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê: Giữ khách thay vì giữ giá Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh từ 2023 - 2025, thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê tại các đô thị lớn đang bước ...

Gắn mã định danh bất động sản: Giúp minh bạch thị trường Nghị định thiết lập cơ chế cấp mã định danh nhà ở điện tử cho từng sản phẩm bất động sản (BĐS), dự án và ...

Quý Nguyễn