Nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt với thực trạng “khát tiền”

Mặc dù Chính phủ, các Bộ, ngành đưa ra nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn, nhưng nhiều DN địa ốc vẫn phải đối mặt với thực trạng “khát tiền”. Ảnh minh họa

Rào cản lớn nhất với tiến trình phục hồi thị trường

Mặc dù có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn đã được Chính phủ, các Bộ, ngành đưa ra, nhưng cho tới thời điểm hiện tại nhiều DN địa ốc vẫn phải đối mặt với thực trạng “khát tiền”. Việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển là rất cần thiết.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường BĐS. Trong 2 năm qua, DN BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường BĐS đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với DN BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường BĐS chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu DN (TPDN).

Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực BĐS có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

Nhìn chung trong năm 2023, DN BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022.

Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các DN có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Bởi tài sản bảo đảm cho khoản vay của nhiều DN BĐS không đáp ứng yêu cầu trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước các quyết định giải ngân và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao trước bối cảnh rủi ro nợ xấu BĐS gia tăng.

Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua BĐS sẽ giúp DN vừa huy động vốn vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình

Trong năm 2023, tình hình phát hành TPDN cải thiện, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu DN liên quan đến lĩnh vực BĐS là 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 1⁄3 tổng giá trị TPDN BĐS phát hành năm 2021.

Với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các DN BĐS phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, DN BĐS sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết.

Giải pháp khơi thông nguồn vốn

Theo Hội Môi giới BĐS, thứ nhất, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới.

Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các DN có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Thứ hai, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Thứ ba, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại. Đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của DN trong một điều kiện kinh tế nhất định.

Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào DN thông qua trái phiếu.

Thứ tư, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và TPDN), cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư BĐS - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Ngoài ra với bối cảnh thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN BĐS.

Đồng thời, việc đầu tư thông qua REIT có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của các nhà quản lý chuyên nghiệp. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức.

	Tín hiệu mới trên thị trường địa ốc, khách mua ở thực tích cực tìm hàng
	Thúc đẩy cho vay với doanh nghiệp địa ốc, người mua nhà

Ngô Sơn