“Sàng lọc tự nhiên” các sàn giao dịch bất động sản

Luật Kinh doanh BĐS mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý với hoạt động môi giới. Cụ thể, dự thảo quy định chặt chẽ hơn không cho môi giới hoạt động tự do mà phải dưới sự giám sát của sàn giao dịch.

Năm khó của môi giới nhà đất

Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn. Môi giới BĐS muốn gắn bó lâu năm với nghề cần phải tham gia các khóa học đào tạo bài bản, chuyên nghiệp để bổ sung thêm kiến thức và hoàn thiện kỹ năng nghề nghiệp. Đặc biệt trong bối cảnh vai trò của nhà môi giới BĐS đang ngày càng được đánh giá cao, với những yêu cầu ngày càng khắt khe cùng với sự nóng lên của thị trường quan trọng hàng đầu này.

Những khó khăn trên thị trường BĐS thể hiện rõ trên kết quả kinh doanh khi nhiều DN hoạt động môi giới trong ngành này đều báo lỗ trong quý 1/2023, ghi nhận giai đoạn kém nhất kể từ 2017 cho tới nay. Tại đại hội cổ đông vừa qua, các DN lý giải kết quả kinh doanh với những con số tiêu cực trên do thị trường BĐS vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm ngoái.

“Các vấn đề về nguồn vốn, lãi suất tăng cao... đang gây áp lực lớn cho người mua nhà và nhà đầu tư. Điều này làm cho nhu cầu giao dịch BĐS giảm mạnh kéo theo doanh thu và lợi nhuận suy giảm nhiều so với cùng kỳ”, DN giải trình.

Mặc dù thực hiện cắt giảm mạnh các khoản chi phí nhưng do tình hình khó khăn chung của thị trường BĐS đã dẫn đến sự sụt giảm doanh thu tại các mảng kinh doanh trên. Điểm đáng chú ý, các DN kinh doanh môi giới chứng kiến làn sóng sa thải nhân viên nhiều nhất từ trước tới giờ với hàng nghìn nhân sự, trong đó nhiều nhất thuộc bộ phận kinh doanh.

Các DN môi giới hoặc chủ đầu tư có bố trí bộ phận môi giới bán hàng có tỷ trọng sa thải 50% nhân sự trở lên dưới nhiều hình thức như dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3 - 6 tháng, cho thôi việc, giữ chế độ cộng tác viên...

Tình trạng sa thải nhân sự không chỉ riêng với các DN đầu ngành, mà thậm chí với các DN trong ngành còn mạnh mẽ hơn. Thực tế cho thấy, một số DN quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với 70% người lao động do không còn nguồn lực cầm cự.

Trong khi đó, các chủ đầu tư có bộ máy tinh gọn hơn (chỉ nuôi đội ngũ phát triển dự án) ghi nhận tỷ lệ cắt giảm 20 - 25% nhân sự cùng với giảm lương theo cấp bậc.

Dữ liệu của VARS cho thấy, ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn.

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng GĐ G-Homes đánh giá, nếu khó khăn của chủ đầu tư là 8-9 thì với người môi giới là tương đương, thậm chí cao hơn khi thu nhập chủ yếu phụ thuộc vào hoa hồng sản phẩm, nhưng chủ đầu tư không bán được hàng nên không thể thanh toán. Việc không có nguồn thu kéo dài, trong khi các chi phí vẫn phải chi trả đều đặn nên phải ngừng hoạt động là dễ hiểu bởi không thể chịu đựng mãi.

Luật Kinh doanh BĐS mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý với hoạt động môi giới

Mặc dù phông nền ảm đạm, tối màu vẫn bao trùm thị trường BĐS trong quý 1/2023, song thị trường cũng có xuất hiện một số tín hiệu tích cực. Báo cáo của VARS chỉ ra, giá bán BĐS đang có sự điều chỉnh về giá trị phù hợp hơn, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực, đặc biệt là sản phẩm đất nền. BĐS luôn là một trong những sản phẩm giúp nhà đầu tư kiếm lời nhiều nhất, cũng là một nơi lưu trữ an toàn trong thời kỳ lạm phát. Nhu cầu với BĐS hiện vẫn rất cao với cả xu hướng mua đầu tư và ở thực. Đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng, tuy nhiên, chưa hẳn là sự trở lại thực sự tích cực cho hoạt động môi giới mà cần thêm thời gian điều chỉnh. Đặc biệt giai đoạn sắp tới nếu hoạt động môi giới muốn nở rộ trở lại thì bắt buộc sẽ phải có sự thay đổi rõ rệt hơn.

Triển vọng nghề nghiệp của môi giới BĐS là rất lớn. Tuy nhiên, đây cũng là một ngành nghề rất khó, nhiều thách thức do tính cạnh tranh cao. Điều này buộc các môi giới BĐS phải luôn học hỏi, không ngừng nâng cao nghiệp vụ và giữ được đạo đức nghề nghiệp, uy tín với khách hàng. Đáng chú ý, Luật Kinh doanh BĐS mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý với hoạt động môi giới.

Cụ thể, dự thảo quy định chặt chẽ hơn không cho môi giới hoạt động tự do mà phải dưới sự giám sát của sàn giao dịch. Luật hướng đến làm sao quản lý được. Trước đây cơ quan Nhà nước quản lý lỏng lẻo, môi giới cấp chứng chỉ xong nhưng người được cấp đi đâu làm gì không báo cáo ai, không ai giám sát. Các địa phương có hàng nghìn, hàng vạn môi giới không có chứng chỉ vẫn hoạt động bình thường.

Sàn BĐS phải chịu trách nhiệm với môi giới. Các môi giới sau khi có chứng chỉ, cách quản lý, hoạt động ở đâu, giao dịch cái gì đều xuất hiện trên hệ thống quản lý. Trong luật phải quy định cụ thể hơn. Việc môi giới có chứng chỉ rất quan trọng. Thực tế, có những môi giới không có chứng chỉ vẫn hoạt động tốt nhưng tốt ở đây chỉ là doanh số bán hàng. Bản thân môi giới phải chuyên nghiệp vì đại diện bên bán, bên mua trong giao dịch và không được phép sai phạm. Vai trò môi giới nâng lên tầm cao hơn chứ không chỉ tư vấn bán hàng. Muốn làm được phải đào tạo. Nghề môi giới cũng giống như luật sư phải có học hành, thi cử.

VARS nhận thấy, việc cấp chứng chỉ giao cho Sở Xây dựng địa phương, tuy nhiên, nhiều địa phương mỗi năm tổ chức một lần, thậm chí không tổ chức thi. Như vậy, những người làm môi giới BĐS nhiều khi muốn tham gia cũng không có cơ hội, họ phải tìm đến địa phương có tổ chức để tham gia thi.

Trước mắt, để giúp các nhà môi giới có cơ hội và điều kiện tham gia các kỳ thì thi sát hạch thường xuyên hơn, đồng thời cũng là để hành nghề theo đúng quy định của pháp luật, VARS rất mong được Sở Xây dựng các địa phương cho phép, tạo điều kiện để VARS thường xuyên tổ chức đào tạo và tổ chức các kỳ thi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Về lâu dài, để hiện đại hóa việc cấp chứng chỉ môi giới, cần xây dựng phương án Bộ Xây dựng sẽ cấp chứng chỉ hành nghề, tổ chức xã hội nghề nghiệp đứng ra quản lý ngành nghề, quy định khóa học đào tạo bồi dưỡng, cập nhật kiến thức định kỳ cho người môi giới. Tổ chức xã hội nghề nghiệp được giao phải thể chế hóa quy tắc, đạo đức hành nghề môi giới.

Về hình thức đào tạo và cấp chứng chỉ, cần bổ sung thêm quy định đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS online, học dưới hình thức e-learning, đáp ứng nhu cầu chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông tin trong giao dịch, quản lý dịch vụ thông tin, dữ liệu BĐS. Qua đó, nâng cao chất lượng hoạt động, sự chuyên nghiệp của các nhà môi giới BĐS và giúp chúng ta có thể quản lý được hoạt động của môi giới BĐS hiệu quả hơn.

	Dự án chuẩn pháp lý, chủ đầu tư úy tín là điểm sáng thị trường bất động sản Hà Nội 2023 - 2025
	Bất động sản công nghiệp đang tăng sức hút các nhà sản xuất lớn
	Giao dịch bất động sản phải qua sàn hoặc không: Nên trao quyền lựa chọn cho người mua

Ngô Sơn