Giao dịch bất động sản phải qua sàn hoặc không: Nên trao quyền lựa chọn cho người mua

Nếu được áp dụng, cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sàn khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.

Bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản qua sàn làm tăng chi phí

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo luật quy định hai trường hợp hoạt động kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể gồm: Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc bởi theo phản ánh của một số chủ đầu tư, họ có thể bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Thay vì bắt buộc giao dịch nhà ở, dự án trong tương lai phải qua sàn thì quy định mở, tức người mua và bán có thể chọn giao dịch qua sàn hoặc không.

Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhận xét, quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; chưa rõ trách nhiệm của sàn giao dịch khi chủ đầu tư xảy ra tranh chấp, hay không thực hiện đúng cam kết. Giao dịch qua sàn còn làm tăng chi phí từ 8-10% vì đây chỉ là khâu trung gian. Thêm nữa, bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, cấu kết làm ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Về nội dung giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu, quy định như dự thảo chỉ bắt buộc với bất động sản hình thành trong tương lai để tránh rủi ro cho người mua. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn. Cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sàn Việt Nam (VARS) cho rằng, việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sàn hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. Bởi, việc giao dịch bất động sàn hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sàn mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này. Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sàn phẩm bất động sàn hình thành trong tương lai.

Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án kiểu như Alibaba. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra nhiều sự bất ổn cho thị trường bất động sàn. Về vấn đề giao dịch qua sàn làm tăng chi phí, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thông thường, với các dự án bất động sàn, chủ đầu tư thường dự kiến chi phí bán hàng ở mức 8%-10% giá bán. Để đảm bảo sự chuyên nghiệp và tính chuyên môn hóa, hiện nay rất nhiều chủ đầu tư đều thực hiện việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín.

Trao quyền đi cùng với trách nhiệm, nghĩa vụ

Không khó để tìm ra các vụ tranh chấp tại dự án xuất phát từ chuyện sàn phân phối, môi giới quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không.

Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo,… các sàn, môi giới bất động sàn vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư. Trong khi hầu hết các giao dịch bất động sàn hình thành trong tương lai vẫn đang hàng ngày được thực hiện thông qua sàn giao dịch. Vì thế, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sàn khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.

Giao dịch thông qua sàn, sàn và cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sàn phẩm không rõ ràng. Sàn sẽ là gác chắn cho pháp luật như: Chống rửa tiền, chống thất thu thuế vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng, đủ khi ta đã quy định cho nó.

Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, phải có quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập của sàn giao dịch môi giới bất động sàn. Tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, chứng chỉ cần được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề. Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng; mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.

	Người dân không nên "dễ dãi" trong lựa chọn thực phẩm
	Phát triển nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số cho các chuỗi cung ứng
	Mô hình phát triển Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ là lựa chọn xuất sắc cho sự đột phá

Ngô Sơn