Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi thị trường ấm nóng trở lại?

Các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư phải thận trọng khi đàm phán cơ cấu nợ với DN, đặc biệt, khi ký phụ lục hợp đồng

Đề xuất cho phép DN bất động sản được “gán nợ” trái phiếu

HoREA đánh giá, Nghị định 08/2023/NĐ-CP liên quan đến trái phiếu DN riêng lẻ được ban hành vào ngày 5/3/2023 được đánh giá bước đầu xây dựng được khuôn khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu DN. Phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa DN đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.

HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét cho phép các ngân hàng thương mại cho DN bất động sản phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành. Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ. Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại, DN và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.

Theo HoREA, hiện nay, khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã luật hoá một phần nội dung khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14. Nhưng, nội dung khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không thông thoáng bằng khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14, vì đã đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị, HoREA nhận thấy, việc xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” theo quy định của khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách thí điểm này.

Thế nên, rất cần thiết được luật hóa, để áp dụng chung cho cả việc chuyển nhượng dự án bất động sản, để DN được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu. Nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14, thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các DN phát hành trái phiếu sắp đến hạn.

Đặc biệt, giải pháp này cũng hỗ trợ các trái chủ, tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng, tăng thêm nguồn thu ngân sách và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Vì vậy, HoREA hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội, “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”, để các DN bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu.

Nhà đầu tư phải thận trọng khi đàm phán cơ cấu nợ

Sau nửa năm đóng băng, thị trường trái phiếu đang có những dấu hiệu tăng nhiệt. Theo công bố thông tin của HNX, nửa đầu tháng 3/2023, có 8 DN phát hành trái phiếu DN (TPDN) riêng lẻ với khối lượng 23.755 tỷ đồng, trong đó, bất động sản chiếm áp đảo với 6/8 DN và 80% lượng trái phiếu phát hành (gần 19.000 tỷ đồng).

Trước đó, nhiều DN bất động sản khác cũng huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng qua kênh trái phiếu, như Cty TNHH Kinh doanh bất động sản Dream City Villass, Cty CP Đầu tư và kinh doanh Nam An… Cuối tuần qua, Hưng Thịnh Land đã đạt được thỏa thuận với trái chủ 2 lô trái phiếu có tổng giá trị 900 tỷ đồng về gia hạn kỳ hạn thanh toán, mở ra triển vọng cơ cấu nợ trái phiếu cho DN cùng ngành.

Dù đã khởi sắc nhẹ trong nửa đầu tháng 3, song thị trường trái phiếu vẫn đang bị áp lực đè nặng. VNDirect ước tính, lượng TPDN riêng lẻ đáo hạn quý II và quý III/2023 lần lượt là khoảng 93.139 tỷ đồng và 89.488 tỷ đồng. Với lượng phát hành mới “lẹt đẹt” từ đầu năm tới nay, DN vẫn phải đối mặt với nguy cơ trả nợ lớn và việc đàm phán giãn nợ với trái chủ rất quan trọng.

Các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư phải thận trọng khi đàm phán cơ cấu nợ với DN. Đặc biệt, khi ký phụ lục hợp đồng, cần đọc kỹ các điều khoản để tránh rơi vào “bẫy” của DN phát hành, bảo lãnh.

	Doanh nghiệp trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi, nợ gốc trái phiếu sẽ có thời gian cân đối nợ?
	Ngân hàng Nhà nước thanh tra đột xuất 11 ngân hàng về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp
	Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản: Bài toán gây “đau đầu” doanh nghiệp

Ngô Sơn