Quyền lợi người dân có được đảm bảo?

Khi áp dụng quy định mới về thời hạn sửa dụng nhà chung cư sẽ không hồi tố nên những chung cư đã đưa vào sử dụng trước thời điểm luật có hiệu lực sẽ không bị ảnh hưởng

Có hai phương án sở hữu chung cư có thời hạn

Đề xuất này được rất nhiều chuyên gia, nhà quản lý ủng hộ, bởi lẽ, nếu sở hữu chung cư có thời hạn, giá thành sẽ rẻ hơn, lại thuận tiện trong sửa chữa hoặc xây mới khi hết thời hạn. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đồng tình với chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở.

Theo ông Nghiêm, hiện nay ngay cả Liên hợp quốc khi công nhận quyền sở hữu kiến trúc công trình cũng có thời hạn. "Đối với nhà chung cư cần thống nhất có thời hạn sử dụng theo cấp công trình, nhưng nên bổ sung thêm quy định trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lý khi hết hạn sử dụng thế nào để người dân yên tâm", ông Đào Ngọc Nghiêm nêu quan điểm.

Về việc đảm bảo quyền lợi đối với những người dân đã mua và sở hữu nhà chung cư lâu dài, vị chuyên gia này cho rằng, khi quy định này được thông qua, những chung cư người dân đã mua trước đây thì vẫn được giữ nguyên. Đến khi tuổi thọ của chung cư không còn nữa thì áp dụng Luật mới và phải tìm nơi ở mới để người ta được mua. Như vậy, người dân sẽ chuyển đổi từ nơi ở cũ sang nơi ở mới theo luật mới, khi đó, chính sách mới cần có hỗ trợ cho đối tượng cũ vì họ mua nhà chung cư với giá sở hữu lâu dài.

Về phía DN, một số lãnh đạo DN bất động sản cho rằng, có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. Đơn cử như Philippines, tất cả các dự án chỉ được sở hữu 50 năm. Ở Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm. Tại Mỹ, khoảng 85% bất động sản được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể lên tới 99 năm...

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án sở hữu nhà chung cư. Phương án thứ nhất là sở hữu theo thời hạn công trình được phê duyệt, còn phương án thứ hai là sở hữu theo thời gian sử dụng đất dự án. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nghiêng về đề xuất áp dụng phương án thứ nhất vì hợp với xu hướng quản lý sử dụng nhà chung cư tại nhiều nước.

"Theo quy định của Luật Xây dựng, hồ sơ thiết kế phải xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư tính từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng đến hết vòng đời công trình. Và khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan thẩm định phải xác định luôn thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao nhiêu năm. Đây là cơ sở để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hợp đồng mua bán nhà, cơ quan cấp "sổ hồng" cũng sẽ ghi thời hạn sử dụng nhà chung cư vào sổ luôn", ông Khởi cho biết.

Giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm?

Bày tỏ quan điểm ủng hộ việc cần có quy định về sở hữu chung cư có thời hạn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ ít ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Bởi bản chất chung cư đã và đang là một sản phẩm thiết yếu đối với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng vừa phù hợp với túi tiền, khả năng thanh toán và cuộc sống đô thị đã trở thành thói quen, cho nên vẫn là một sản phẩm người ta lựa chọn.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng, chung cư có thời hạn cần xác định làm thế nào để có giá trị thấp hơn giá trị chung cư sở hữu lâu dài, để cho quyền lợi, lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng do điều chỉnh. Khi điều chỉnh giảm giá trị tiền sử dụng đất, chi phí đất đai ít đi, giá bán sẽ thấp hơn. Tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy.

Do đó, khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá nhà đó còn tiếp tục ở được hay không. Nếu cần phải sửa chữa, xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chỗ đó. Còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân.

Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, chúng ta cần phải có lộ trình, không phải sửa riêng Luật Nhà ở, mà Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ khác để trình Chính phủ xây dựng một lộ trình sửa đổi pháp luật, bao gồm cả pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Riêng đối với vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn, phải xây dựng lộ trình cho người dân. Tức là những người chịu ảnh hưởng thì họ sẽ được gì và mất gì.

Chẳng hạn như, nếu mua nhà sở hữu 50 năm thì sẽ được mua với giá chỉ bằng một nửa so với những người đi trước, đã mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo vị luật sư này, Bộ Xây dựng cũng cần giải quyết quyền lợi cho những đơn vị chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có thời hạn. Bởi nếu chi phí để xây nhà có thời hạn không giảm hơn nhiều so với chung cư không thời hạn thì chủ đầu tư sẽ không làm và không làm thì nguồn cung sẽ không có.

Liên quan đến vấn đề này, ông Luyện Văn Phương, Phó GĐ Sở Xây dựng Hà Nội chia sẻ về việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn. Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này phần lớn đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng vì vậy sẽ không còn “sức hút” để các nhà đầu tư vào tham gia xây mới, cải tạo.

Do đó, nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ đang bế tắc lâu nay. Ông Phương cũng nhìn nhận rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn vẫn đảm bảo quyền và lợi ích của người dân. Bởi khi hết niên hạn sử dụng tòa nhà, người dân vẫn còn quyền sở hữu đất và có thể đấu giá đất của toà nhà. Hơn nữa, theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị rất cao.

Nếu đề xuất chính sách được thông qua, hi vọng sẽ thay đổi quan điểm, nhận thức của người dân trong việc sở hữu nhà ở cũng như góp phần giảm giá bán nhà chung cư, tạo thêm nhiều cơ hội cho người dân được tiếp cận, sở hữu nhà ở với giá cả phù hợp. Với góc nhìn và ghi nhận theo hướng tích cực thì đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tạo tiền đề cho nhiều chính sách quan trọng trong tương lai gắn với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân về chỗ ở. Đồng thời là một trong những cơ sở pháp lý giúp cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với chỉnh trang, tái thiết đô thị.

	Cần đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, bổ sung cơ sở dữ liệu thu hồi đất
	Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư

Thái An