Từ ngày 1/8 chung cư mini được cấp “sổ hồng”: người mua nhà cần lưu ý gì?

Người mua nhà nên lưu ý vấn đề pháp lý khi mua chung cư mini khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành. (Ảnh: Vi Anh)

Những điều kiện khắt khe

Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023 chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định việc cấp “sổ hồng” cho chung cư mini. Đây là nội dung được nhiều người mong đợi, nhất là với đối tượng gia đình trẻ, thu nhập thấp bởi giá chung cư mini thường chỉ bằng từ 40-50% căn hộ thương mại. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng sẵn sàng “gom đất” chờ xây chung cư mini vì tỷ lệ lợi nhuận rất cao.

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có hàng trăm tòa chung cư mini đang hoạt động với cả ngàn căn hộ. Hầu hết, những tòa chung cư mini này vẫn là công trình nhà ở riêng lẻ, nên “sổ đỏ” chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ nhà (chủ đầu tư). Còn những người mua căn hộ chỉ có hợp đồng mua bán ký với cá nhân đứng tên sổ. Vì thế, nhiều chủ căn hộ chung cư mini rất mong muốn Nhà nước sẽ có chính sách cấp “sổ hồng” đối với loại hình căn hộ này.

Anh Đỗ Văn Hưng (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, hiện anh và một nhóm các nhà đầu tư đang tìm hiểu, gom các lô đất có diện tích khoảng 200m2 trong ngõ nhỏ để chuẩn bị xây dựng chung cư mini. Theo anh Đỗ Văn Hưng, xây và bán chung cư mini rất lãi, thường từ 80-100%. Vì thế, trước đây đã có những người chuyên đi gom đất xây chung mini để bán.

Cũng như anh Đỗ Văn Hưng, chị Phạm Thị Nhuần (trú tại quận Đống Đa) cũng đang đi tìm các lô đất có vị trí thuận lợi trong ngõ để xây dựng chung cư mini. Chị Phạm Thị Nhuần cho biết, theo Luật Nhà ở năm 2023, điều kiện xây dựng chung cư mini có khắt khe hơn, chi phí vì thế cũng tăng nhưng hiện giá chung cư cũng đang rất cao. Tuy nhiên, nếu đáp được các yêu cầu để căn hộ chung cư mini được cấp sổ thì tỷ lệ lợi nhuận sẽ trên 100%. “Tôi chuẩn bị sẵn đất, chờ luật có hiệu lực, nghị định hướng dẫn thi hành thì sẽ triển khai xin phép xây dựng chung cư mini để bán cho người dân có nhu cầu” - chị Phạm Thị Nhuần chia sẻ.

Trước sự cởi mở của quy định mới, nhiều kỳ vọng "chương mới" cho những người mua chung cư mini sẽ mở ra. Tuy nhiên, theo luật sư Đinh Thị Nguyên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại Đông Á, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, thực tế trước đây, khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định, người mua căn hộ chung cư mini vẫn có thể được cấp “sổ hồng” nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện sau: có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín; có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Tuy nhiên, việc tồn tại chung cư mini không phép chủ yếu do có yêu cầu với quy chuẩn về diện tích riêng, chung, hạ tầng, theo đó nhiều cá nhân đã xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi "biến tướng" thành chung cư mini để bán. Theo đó, với quy định mới tiếp tục yêu cầu đặc biệt về các điều kiện, tiêu chuẩn xây dựng, Phòng cháy chữa cháy (PCCC), việc cấp sổ cho các chung cư mini đã xây dựng là rất khó. Các quy định mới sẽ là căn cứ để phát triển dòng sản phẩm này an toàn, bền vững hơn.

Luật sư Đinh Thị Nguyên cũng cho rằng, mặc dù đã có quy định đối với loại hình này, nhưng dường như nhiều căn hộ chung cư mini đã bàn giao, đưa vào sử dụng các năm qua vẫn “nằm ngoài pháp luật”, không thực sự là chung cư, nhưng cũng không phải nhà ở riêng lẻ của người dân và cũng rất khó đạt các tiêu chuẩn để được cấp “sổ hồng”.

Cần lưu ý tình trạng pháp lý

Theo luật sư Đinh Thị Nguyên, việc quản lý sẽ siết lại việc đầu tư xây dựng chung cư mini, các điều kiện để được cấp phép cũng không hề đơn giản, do đó, người mua cần tỉnh táo trước các dự định mua chung cư mini trong thời gian tới với các vấn đề sau:

Thứ nhất, cá nhân muốn xây chung cư mini để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (“sổ hồng”) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về PCCC theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, người mua phải có được ít nhất các giấy tờ sau đây từ chủ đầu tư và tất cả thông tin phải được xác nhận từ chính quyền địa phương như: cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng; giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn, căn hộ cấp bao nhiêu tầng; mật độ xây dựng giữa căn hộ bạn mua với các căn hộ liền kề hoặc nhà riêng lẻ chiếm bao nhiêu %, tỷ lệ quy hoạch của TP.

Ngoài ra, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ sau đây: bản sao có công chứng “sổ đỏ” của mảnh đất; bản sao có công chứng giấy phép xây dựng; bản sao có đóng dấu công ty bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; hồ sơ PCCC…

Đa số chung cư mini hiện nay sau khi xây dựng được “phù phép” dưới dạng công trình nhà ở riêng lẻ thì “sổ đỏ” chỉ được cấp cho một cá nhân (thường là chủ đầu tư). Đây là lý do số lượng “sổ hồng” được cấp cho từng căn hộ chung cư mini hiện nay rất ít. “Người dân mua chung cư mini phải xem xét, cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi mua để đảm bảo quyền lợi của mình” - luật sư Đinh Thị Nguyên khuyến cáo.

Từ ngày 1/8, căn hộ chung cư mi-ni sẽ được cấp sổ hồng: lo giá tăng vọt? Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành. Quy định chi tiết tại Điều 57, các căn hộ chung cư mi-ni ...

Cấp sổ cho chung cư mini theo Luật Nhà ở 2023: dễ hay khó? Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, từ ngày 1/8, căn hộ loại nhà ở chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận (sổ ...