Thị trường chung cư mi ni - Người tiêu dùng đã thực sự yên tâm?

Gỡ vướng mắc về sổ đỏ?

Trước đây, khi nói đến chung cư mi ni, nhiều người tiêu dùng (NTD) tỏ ra e ngại về những bất tiện của chúng, đặc biệt là vấn đề pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Hàng loạt văn bản liên quan đến quản lý chung cư mini như Nghị định 71 của Chính phủ, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng và Quyết định 13 của Thành ủy Hà Nội vẫn chưa giải quyết được những vướng mắc về sổ đỏ.

Mới đây, UBND TP Hà Nội mới bổ sung thêm Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND về việc quản lý đối với chung cư mini. Theo đó, tại Điều 22 của Quyết định có quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini, cụ thể: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Thực tế, quyết định mới này khẳng định lại lần nữa về việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini. Tuy nhiên, nó cũng nhấn mạnh về những trường hợp công trình không thực hiện đúng theo Nghị định 71 và Thông tư 16 thì sẽ khó có thể được cấp.

Trong khi, phần lớn những chung cư mini cũ đều rơi vào tình trạng vi phạm này. Việc này sẽ tạo ra khó khăn và chưa thể tháo gỡ được cho những NTD hiện đã mua và đang ở. NTD chưa thể tìm ra được hành lang pháp lý đối với căn hộ chung cư mini mà mình đang ở.

Thị trường bất động sản sẽ nóng trở lại. Ảnh: Nguyễn Tuấn

Hút khách nhờ sự hợp lý

Các chung cư mini đang ngày càng thu hút sự quan tâm của NTD, một phần vì giá cả hợp lý, phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Phần nữa là do vị trí không quá xa trung tâm, thuận lợi cho việc đi. Mặt khác, những khách hàng khi mua chung cư mi ni cũng sẽ không phải chờ đợi lâu bởi nhà đã có sẵn, có thể vào ở được ngay.

Chị Thu Trang, giảng viên trường HV Tài chính, cho biết, khả năng tài chính của đại đa số người dân hiện nay, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, chủ yếu chỉ đủ mua chung cư mini với giá từ 500 – 800 triệu đồng. Trong khi, các căn hộ chung cư khác đều có mức giá bán xấp xỉ 2 tỷ đồng, còn với mức giá khoảng hơn 1 tỷ đồng thì thường phải “chờ” từ 1 - 2 năm mới nhận nhà.

Có lẽ, chính tâm lý này đã khiến giao dịch trong phân khúc chung cư mini trên thị trường thời gian gần đây trở nên sôi động. Số lượng người đến tìm mua chung cư mini tại những khu vực trung tâm ngày một nhiều. Giá bán tại những khu vực các quận nội thành luôn dao động quanh mức 15 – 18 triệu đồng/m2. Đây là mức giá không hề thấp, thậm chí còn cao hơn nhiều khu nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp.

Thực tế, mỗi một phân khúc nhà ở đều dành cho những nhóm đối tượng khác nhau, có những ưu, nhược điểm riêng. Ví dụ như mật độ dân cư tại các chung cư thương mại có thể khiến nhu cầu sử dụng điện, nước sinh hoạt tăng cao. Việc mất điện, mất nước tại những chung cư này sẽ khiến cho người dân ngao ngán. Trong khi, mật độ dân cư cũng như tình trạng mất điện, mất nước ở những chung cư mini hạn chế hơn nhiều bởi nó được xây dựng xen kẽ các khu dân cư, theo kiểu nhà thổ cư.

Trao đổi với PV, luật sư Ngọc Tú, Đoàn luật sư TP Hà Nội, nhận định, mô hình chung cư mini sẽ vẫn phát triển cho dù còn nhiều vấn đề khó khăn liên quan đến sổ đỏ. Hiện tại, chung cư mi ni đang có điểm lợi về giá, dễ dàng thu hút khách hàng so với những căn hộ chung cư thương mại. Về dài hạn, nó lại không bền bởi một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, tính pháp lý về quyền sở hữu căn hộ cũng như quyền sử dụng trên mảnh đất chung dùng để xây chung cư.

Thứ hai, những biện pháp an toàn như phòng cháy chữa cháy, bảo trì thang máy, vấn đề nước thải... sẽ không đảm bảo như các chung cư thương mại. Thứ ba, không gian sống cũng như quần thể xung quanh không thể tốt như các khu chung cư thương mại.

Nguyễn Tuấn