Thị trường bất động sản: Nhu cầu cao với nhà ở giá thấp

Thị trường BĐS tiếp tục ổn định

Thông tin trên được ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia đưa ra tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách".

Theo TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), năm 2018 được dự báo sẽ là năm thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục có sự tăng trưởng và phát triển ổn định.

Ông Lộc cho biết, tồn kho BĐS ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây với con số tồn kho còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm 2015. Đặc biệt, trong nửa đầu 2018, số DN thành lập mới tăng nhanh, cùng với số lượng dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép nhiều – đây cũng là tín hiệu tốt đối với thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Chủ tịch VCCI cũng cho hay, dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS đang ngày càng tăng. Theo các số liệu thống kê được các tổ chức quốc tế công bố, thị trường BĐS Việt Nam thu hút gần nửa tỷ USD từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay và chiếm 12,8% tổng vốn FDI của cả nước trong giai đoạn này.

Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 của Quốc hội khóa XIV sắp tới sẽ xem xét ban hành nhiều dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, xây dựng, ông Lộc hy vọng những khung khổ pháp luật và chính sách này sẽ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng, góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS.

Thảo luận tại Diễn đàn, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng 5 luật đang đưa ra nghiên cứu soạn thảo lấy ý kiến, trình Quốc hội liên quan đến thị trường BĐS. Trong đó, có những nội dung liên quan đến việc đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm bớt điều kiện kinh doanh, tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư.

Các chuyên gia bàn về tác động của chính sách đến thị trường bất động sản. ảnh: p.thảo

Cần có quỹ tiết kiệm nhà ở chung

Ông Cấn Văn Lực cho biết, nguồn vốn dành cho BĐS gồm: Nguồn vốn ngân sách nhà nước, nguồn vốn ngoại, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, nguồn vốn tư nhân (vốn tự có, vốn góp),

Liên quan đến nguồn vốn ngân sách Nhà nước, hiện nay đang có 2.000 tỷ đồng trong đó, 800 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công, 1.200 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội. Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó vốn Nhà nước cấp là 500 tỷ đồng, Ngân hàng Chính sách xã hội tự huy động 500 tỷ đồng.

Theo ông Cấn Văn Lực, nguồn vốn như vậy khá eo hẹp. Bởi, chỉ cần một số dự án với quy mô lớn đã đã hết nguồn vốn này. Chính vì vậy, nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một trong những giải pháp quan trọng. Đồng thời, Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường nên cần có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như mô hình các nước như Thái Lan, Singapore đã làm.

Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam - ông Đỗ Viết Chiến nhìn nhận, với nhà đầu tư thì việc đầu tiên họ cần là cần thông tin. Trong đó, thông tin đầu tiên và quan trọng nhất là thông tin về bản quy hoạch, bởi vì đây là thông tin liên quan đến việc có tiếp cận được vị trí của quy hoạch hay không.

Hiện nay hiệp hội BĐS Việt Nam tập hợp được đội ngũ rất lớn và trong đó có hội môi giới BĐS, hàng tháng, hàng quý đưa ra thông tin nhưng thông tin vẫn chỉ dừng ở việc tham khảo. Ông Chiến cho rằng, cần có sự kiểm soát của Nhà nước để kênh này trở thành một kênh thông tin chính thức trên thị trường.

Theo ông Chiến, lâu nay chúng ta vẫn nhắc đến quy hoạch sau khi được duyệt phải công khai, minh bạch, tuy nhiên thực tế làm chưa tốt. Vì vậy, cần phải thông tin minh bạch vị trí, ranh giới, quy mô, tính chất của dự án, vị trí đó được làm gì, không được làm gì... để giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định lựa chọn nhanh hơn, chuẩn hơn.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn cao

Chính sách rất quan trọng đối với BĐS là khẳng định của ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng. Theo ông Điệp, hiện nay nhu cầu nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội rất cao, kể cả những lúc thị trường đóng băng nhất.

Vì vậy, ông Điệp cho rằng, cơ chế chính sách về nhà giá rẻ hiện nay cần phải tháo gỡ. "Nếu chính sách vẫn duyệt các dự án như hiện nay là 70% là diện tích lớn, 30% là diện tích nhỏ thì đi ngược lại với xu thế. Cần nghiên cứu đưa ra chính sách phù hợp " - ông Điệp nói.

Còn các phân khúc khác như nhà thương mại, biệt thự liền kề, nhà cao cấp đang “cảm giác” dư thừa, ông Điệp cho rằng không cần quá lo lắng, vì theo quy luật thị trường, nếu không bán được thì các DN chắc chắn sẽ điều tiết sẽ giảm.

Phó Viện trưởng Viên Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trần Kim Chung nhận định, Việt Nam đã có 8/10 dấu hiệu bong bóng BĐS là: giao dịch; giá cả; các công trình khởi công; địa bàn triển khai tăng; chủ thể tham gia thị trường BĐS; quy mô giá trị dự án; nguồn tiền vào các dự án BĐS… đều tăng.

Ông Chung cho rằng, hiện có nhiều cơ quan quản lý liên quan đến BĐS, gồm: cơ quan quản lý về đất đai; cơ quan xây dựng nhà ở và quản lý BĐS; ngân hàng (giải quyết các chính sách tiếp cận, chính sách lãi suất và chính sách dự phòng); cơ quan thực thi chính sách về tài chính; cơ quan kế hoạch và đầu tư; tư pháp. Các cơ quan này phối hợp với nhau tạo thành hệ thống quản lý liên quan đến BĐS nhưng không có một cơ quan nào đứng ra quản lý chung cho thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, theo ông Chung, có 10 luồng tiền khác nhau dồn vào BĐS bao gồm: Hệ thống ngân hàng với trên 70% lượng tiền dồn vào BĐS; Vốn FDI; Vốn chứng khoán; Vốn doanh nghiệp tự có; Vốn trong dân; Vốn đầu tư công; Vốn DN nhà nước; Nguồn kiều hối; Nguồn tài chính tái sinh; các nguồn khác.

Cũng theo Phó Viện trưởng Viện quản lý kinh tế Trung ương, từ kinh nghiệm cho thấy thị trường BĐS có chu kỳ cứ 10 năm lại quay vòng lại một vòng: Phục hồi - tăng trưởng - suy thoái - khủng hoảng. Trên thực tế từ năm 2011 đến 2013 chúng ta nằm ở đáy khủng khoảng, 2014 phục hồi, năm 2015-2016-2017 đạt mức bắt đầu tăng và năm 2018 ông Chung hi vọng không trở lại vòng quay của thị trường. “Đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm, nên tiếp tục đầu tư hay không là quyết định của mỗi nhà đầu tư”, ông Chung cảnh báo.

Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 của Quốc hội khóa XIV sắp tới sẽ xem xét ban hành nhiều dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, xây dựng như: "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp"; "Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị"; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng; Thuế thu nhập doanh nghiệp; Thuế thu nhập cá nhân" và Luật Đơn vị hành chính đặc biệt.