Thị trường bất động sản cuối năm 2025: Phân khúc nào "dẫn sóng"?

Khu vực phường Nghĩa Đô, Hà Nội. Ảnh Khánh Huy

Giá trị bất động sản xanh có thể tăng 10 - 15%

Theo Công ty bất động sản Vạn Xuân, nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với 5 xu hướng chính và các cơ hội đầu tư liên quan. Thứ nhất, xu hướng bất động sản xanh và bền vững đang trở thành chủ đạo tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Các dự án như Vinhomes Smart City và Ecopark tích hợp công nghệ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo và vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Nhu cầu về không gian sống bền vững đã tăng 25% so với năm 2023 do nhận thức ngày càng cao về biến đổi khí hậu và sự khuyến khích của Chính phủ thông qua các ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính.

Thứ hai, phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế do nhu cầu lớn từ tầng lớp trung lưu và người lao động tại các đô thị lớn. Thứ ba, sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch với lượng khách quốc tế dự kiến đạt 20 triệu lượt vào năm 2025 đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại các điểm đến như đặc khu Phú Quốc, Đà Nẵng và Nha Trang. Thứ tư, ứng dụng PropTech đang thay đổi cách thức vận hành của thị trường bất động sản. Các công nghệ như thực tế ảo (VR), nền tảng giao dịch trực tuyến và công nghệ chuỗi khối (blockchain) được sử dụng đã giảm 30% rủi ro liên quan đến pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Theo Savills Việt Nam, giá trị bất động sản xanh tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có thể tăng từ 10 - 15% trong 3 năm tới. Phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp có thanh khoản cao và rủi ro thấp, phù hợp với nhà đầu tư vốn nhỏ.

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, để nhìn nhận diễn biến thị trường chung cư Hà Nội cuối năm 2025, cần nhìn lại bức tranh thị trường năm 2024. Trong giai đoạn này, căn hộ chung cư tại Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư, giá liên tục tăng nóng. Tuy nhiên, đến cuối năm 2024 đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ.

Bước sang năm 2025, do nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá sơ cấp vẫn leo thang. Các dự án mới quanh khu vực Vành đai 2, Vành đai 3 đang ghi nhận mức giá 120 - 200 triệu đồng/m2, trong khi các sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m2 hầu như không còn trên thị trường.

Rủi ro khi đầu tư căn hộ để “lướt sóng”

Đối với thị trường thứ cấp, sau giai đoạn chững lại cuối năm 2024 và quý I/2025, đến quý II và quý III/2025, giá bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ, đặc biệt ở các dự án có vị trí nằm gần các sản phẩm cao cấp bán mới. Theo ông Lê Đình Chung, chung cư vẫn là sản phẩm có sức hút lớn do đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở và vị trí thuận lợi tại trung tâm đô thị. Tuy nhiên, dự báo mức tăng giá thời gian tới sẽ chậm hơn, thanh khoản duy trì ở mức trung bình, khó còn dư địa tăng đột biến như trước đây. Về rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu. Nếu đầu tư để kỳ vọng tăng giá vốn thì chung cư không còn hấp dẫn, bởi dư địa tăng giá không nhiều. Ngược lại, nếu coi đây là tài sản lâu dài, có thể khai thác cho thuê để tạo dòng tiền thụ động thì vẫn là một lựa chọn phù hợp, nhất là với những dự án đã hoàn thiện pháp lý và đưa vào vận hành.

Ông Lê Đình Chung cho rằng, thị trường sơ cấp hiện có mức giá rất cao, thanh khoản chỉ ở mức trung bình. Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu phục hồi, thanh khoản tích cực hơn nhờ hưởng lợi từ đà tăng giá của sơ cấp. Tuy vậy, xét tổng thể, cơ hội tăng giá mạnh trong ngắn hạn không còn nhiều, nên đầu tư căn hộ để “lướt sóng” sẽ tiềm ẩn rủi ro.

Tổng Giám đốc SGO Homes chỉ ra xu hướng mới của dòng vốn đầu tư. Từ cuối năm 2024, nhiều nhà đầu tư đã có dấu hiệu “rút chân” khỏi thị trường Hà Nội, tìm cơ hội ở các địa phương khác. Đến năm 2025, sự dịch chuyển này càng rõ rệt khi nhiều thị trường đất nền tỉnh, nhất là những khu vực có thông tin sáp nhập hoặc hạ tầng phát triển, ghi nhận thanh khoản tốt và giá tăng mạnh. Bên cạnh đó, dự báo phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu phục hồi, tập trung tại các thị trường lớn như Nha Trang, Phú Quốc. Tuy nhiên, sự khởi sắc rõ nét hơn của phân khúc này có thể sẽ diễn ra từ năm 2026.

Tại một talkshow về thị trường bất động sản mới đây, ổng giám đốc G-Home Nguyễn Hoàng Nam cho rằng, trước đây, thị trường ách tắc vì dòng vốn mắc kẹt trong trái phiếu DN và tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Hiện nay, nguồn vốn ổn định hơn, tỷ lệ nợ xấu trong mức cho phép, lãi suất cho vay ở mức hợp lý, tạo thuận lợi cho cả người mua để ở và nhà đầu tư. Cùng với đó, yếu tố tâm lý là quan trọng nhất. Người dân và DN đặt nhiều niềm tin vào thị trường, tin vào sự phát triển của đất nước. Nhà đầu tư không còn chỉ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn từ “lướt sóng” mà bắt đầu có tư duy dài hạn, sẵn sàng đầu tư vào các khu vực xa trung tâm, chấp nhận chờ đợi giá trị tăng trưởng theo thời gian.

Một số chuyên gia đưa lời khuyên, đầu tư giai đoạn này không nên tất tay. Nếu vay ngân hàng thì chỉ nên vay ở tỷ lệ thấp và cân đối được dòng tiền. Về ngắn hạn, chứng khoán, vàng, tài sản số có thể sinh lời tốt hơn. Nhưng xét dài hạn và an toàn, bất động sản vẫn là kênh số 1. Ngay cả khi đầu tư thành công ở kênh khác, nhà đầu tư vẫn có xu hướng lựa chọn giữ tài sản bằng bất động sản.

	Qua "cơn bĩ cực" nhờ chính sách nhà ở xã hội
	Đề xuất mức thu lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
	Thị trường bất động sản: cần minh bạch để phát triển