Tăng diện tích nhà ở xã hội có khơi thông thị trường bất động sản?

Thị trường “chìm”, nhà ở xã hội “lên”

Vài năm trước, kinh tế bị suy thoái khiến thị trường bất động sản (BĐS) bị đóng băng. Hàng loạt dự án nhà ở thương mại “chết yểu” bởi mức giá quá cao so với thu nhập của người dân. Khi ấy, những dự án nhà ở xã hội lại “lên ngôi”. Sự lên ngôi đó xuất phát từ giá bán với những ưu đãi vô cùng hấp dẫn với các chủ đầu tư, như về thuế đất, về lãi suất vay vốn,...

Nhiều dự án nhà ở xã hội được khởi động trở lại. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở thương mại được chủ đầu tư tìm mọi cách để xin chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội. Thị trường nhà ở xã hội dần được khơi thông, giúp giảm bớt lượng hàng tồn kho khổng lồ của các căn hộ trên thị trường.

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho những người có nhu cầu mua nhà được Ngân hàng Nhà nước đưa ra đã tạo niềm tin cho các chủ đầu tư về sự chuyển biến thị trường BĐS. Vậy nhưng sau gần 2 năm triển khai, gói tín dụng vẫn chưa thể phát huy hết tác dụng.

Những điều kiện khắt khe cũng như các quy định chặt chẽ về tài chính đã tạo một rào cản lớn, khó có thể giúp người dân tiếp cận được gói vay vốn ưu đãi này. Liên tiếp điều chỉnh, nới lỏng các điều kiện vay vốn, mở rộng nhóm đối tượng được vay vốn cũng chưa thể giúp gói tín dụng này tăng trưởng như mong đợi.

Thực tế, cái gốc của thị trường BĐS hiện nay không chỉ nằm ở vấn đề vốn vay mà nó còn rơi vào giá bán của căn hộ. Giá bán vẫn chưa thể đến với giá trị thực cũng như chưa được hướng đến đúng đối tượng, phần lớn các căn hộ được bán đến người có nhu cầu vẫn phải thông qua các nhà đầu tư thứ cấp, chưa có nhiều dự án người mua được hưởng giá gốc.

Không chỉ dự án nhà ở thương mại mà các dự án nhà ở xã hội đang rơi vào tình trạng này, giá bán bị đẩy cao khi đến tay người mua nhà. Ví dụ như dự án nhà ở xã hội Kim Văn – Kim Lũ, giá bán mà chủ đầu tư đưa ra chỉ 13 – 14 triệu đồng/m2 nhưng giá thực tế mà người mua nhà phải trả hiện tại thường dao động từ 17-18 triệu đồng/m2. Hay nói cách khác là mức chênh lệch giữa giá gốc và giá bán thực tế dao động từ 200 – 300 triệu đồng/ căn hộ, tùy theo từng diện tích khác nhau. Căn hộ có diện tích càng nhỏ thì mức chênh lệch giá càng cao, căn hộ có diện tích càng to thì mức chênh lệch lại càng thấp.

Nhìn chung, mức giá bán dưới 1 tỷ đồng/căn hộ đang được các nhà đầu tư quan tâm bởi nó dễ giao dịch và ít bị lỗ. Người có nhu cầu mua nhà để ở thường rất ít khi có cơ hội tiếp cận được những căn hộ dạng này.

Thị trường BĐSsẽ được khơi thông trong năm 2015? Ảnh: Hà Linh

Tăng diện tích để khơi thông?

Rõ ràng, những căn hộ nhà ở xã hội đang có lợi thế lớn trên thị trường, có thể giúp thị trường BĐS khơi thông “bế tắc”. Do vậy, mới đây Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến cho dự thảo về Nghị định phát triển quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, có thể sẽ tăng diện tích tối đa của một căn hộ nhà ở xã hội lên 90m2, thay vì 70m2 như hiện nay.

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Mỗi căn hộ sẽ có diện tích sàn dao động từ 25 đến 90m2. Tỷ lệ số căn hộ trong dự án phát triển nhà ở xã hội có diện tích sàn từ 25m2 đến dưới 30m2 và từ trên 70m2 đến dưới 90m2 không quá 20% tổng số căn hộ.

Còn trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 90m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.Tỷ lệ số căn nhà ở xã hội liền kề thấp tầng trong dự án phát triển nhà ở xã hội có diện tích đất xây dựng từ 70m2 đến dưới 90m2 không quá 10% tổng số căn nhà.

Như vậy, diện tích nhà ở xã hội sẽ được điều chỉnh mang tính chất linh hoạt hơn đối với những hộ gia đình đông người. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư nhà ở thương mại lại “vui” bởi họ có cơ hội chuyển đổi các căn hộ có diện tích từ 70-90m2 sang nhà ở xã hội. Lượng hàng tồn kho BĐS sẽ giảm bớt nhờ có sự chuyển đổi của các căn hộ này.

Theo ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, cái lợi ở đây sẽ nằm ở các doanh nghiệp (DN) BĐS chứ chưa hẳn là ở người mua nhà bởi việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội sẽ giúp chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi hơn, từ nguồn vốn đến tiền thuế.

Trong khi đó, cái lợi của người mua nhà chủ yếu nằm ở nguồn vốn cho vay mua nhà ở xã hội chứ chưa nằm ở giá bán căn hộ. Nhiều căn hộ nhà ở xã hội có giá bán ngang hoặc thậm chí cao hơn một số dự án nhà ở thương mại. Vậy người mua nhà đâu được hưởng lợi từ giá ?

Ví dụ như với những căn hộ có diện tích 90m2, giá bán dao động từ 12-13 triệu đồng/m2 thì giá bán căn hộ sẽ hơn 1 tỷ đồng/căn. Đây là mức giá khó bán cho những người có thu nhập thấp. Đó là chưa kể đến gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho người thu nhập thấp cũng khó có thể đáp ứng được hết nhu cầu người mua nhà.

Xét về tính khả thi gói tín dụng, khi diện tích tăng lên thì thay vì 2 người được vay, nguồn vốn sẽ chỉ có 1 người được vay do giá thành căn hộ tăng lên. Việc này khiến cho các điều kiện xét duyệt chặt chẽ và kỹ càng hơn, người thu nhập thấp khó đủ tiêu chuẩn để được vay.

Nhìn chung, đề xuất tăng diện tích nhà ở xã hội lên 90m2 vẫn đang gây tranh cãi về tính khả thi. Nếu như đó là cách để các DN BĐS có thể đẩy bớt hàng tồn kho căn hộ diện tích lớn thì nó là một giải pháp, còn nếu như để người mua nhà được hưởng lợi thì lại chưa hoàn toàn đúng bởi họ mới chỉ được ưu đãi về tiếp cận vốn vay chứ giá bán căn hộ vẫn không hề thấp.

Hà Linh