Sở hữu chung trong nhà chung cư

Hàng loạt các vụ tranh chấp "nảy lửa" giữa người dân và chủ đầu tư các chung cư đã, đang xảy ra và hầu hết đều chưa có hồi kết. Các tranh chấp liên quan đến phí quản lý, phí trông giữ xe và việc quản lý, sử dụng phần diện tích chung trong nhà chung cư. Đáng quan tâm, một trong những nguyên do khiến tranh chấp dù đã có nơi kiện ra tòa nhưng vẫn khó "phân xử" là do các qui định của pháp luật còn thiếu rạch ròi!

Trong nhiều vụ tranh chấp về tầng hầm trông giữ xe, các chủ đầu tư đều chung quan điểm bãi giữ xe thuộc sở hữu của chủ đầu tư, do họ đầu tư xây dựng, nên họ đơn phương áp đặt mức phí trông giữ. Còn người dân lại cho rằng, diện tích tầng hầm là thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân sinh sống ở chung cư và phí gửi xe không được vượt mức trần do UBND TP quy định. Ví dụ tại chung cư The Manor, chủ đầu tư khẳng định tầng hầm là của mình và đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe, còn cư dân The Manor thì yêu cầu chủ phải áp dụng mức giá của UBND TP Hà Nội. Đối chiếu lại hợp đồng khi mua nhà, thì không có điều khoản về diện tích sử dụng chung, hoặc ghi rõ hầm để xe, sân, vườn, lối đi là sở hữu chung.

Không xác định rõ sở hữu chung, riêng, các tranh chấp khó có thể giải quyết dứt điểm. Ảnh: Quốc Doanh

Hay tranh chấp tại chung cư 93 Lò Đúc đang dẫn đến nhiều hệ lụy xấu, khi cư dân một mực cho rằng, tầng áp mái là sở hữu chung của cư dân, thì chủ đầu tư lại chứng minh từ hợp đồng góp vốn xây dựng để sau khi hoàn thiện được mua căn hộ ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ không có điều khoản nào ghi chủ đầu tư bán cho cư dân phần sở hữu tầng áp mái đó! Đúng, sai trong vụ việc này chắc chắn phải có sự phân xử của cơ quan tố tụng, nhưng "mệt mỏi" là điều mà cả cư dân và chủ đầu tư đều đang hứng chịu.

Bộ luật dân sự (BLDS) có 13 điều quy định sở hữu chung về tài sản, nhưng chỉ có 1 điều (Điều 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư, cụ thể là: "Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị chung". Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là chung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư, khi mua, bán căn hộ, chủ sở hữu các căn hộ có được quyết định đến phần diện tích được coi là sở hữu chung hay không… thì chưa được cụ thể hóa.

Trong khi đó, Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng ban hành lại liệt kê phần sở hữu chung trong chung cư là: "Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào". Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt và các công trình hạ tầng khác là tài sản chung hay riêng thì luật lại không đề cập đến! Trong khi đó, việc sử dụng tầng hầm làm nơi trông giữ xe lại xảy ra tranh chấp nhiều nhất vì gia đình nào cũng có nhu cầu gửi xe.

Thực ra, nếu tách riêng khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở thì rất dễ hiểu rằng, ngoài diện tích sở hữu riêng của các căn hộ, thì tất cả các diện tích còn lại của khối nhà của chung cư là sở hữu chung. Song hiểu thế này cũng không ổn, vì ngoài những công trình "còn lại của khối nhà" mà luật đã liệt kê, còn có những công trình chưa được kể đến, do chủ đầu tư bỏ tiền ra xây dựng nên thì cũng không thể mặc nhiên hiểu đây là phần sở hữu chung được.

Nhiều luật sư cho rằng, để giải quyết tranh chấp tại các chung cư, quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư phải được xây dựng lại cụ thể, rạch ròi và từ khi ký hợp đồng mua căn hộ, người dân phải biết đâu là sở hữu chung, đâu là sở hữu riêng trong tòa nhà. Ngoài việc qui định rõ về sở hữu chung, sở hữu riêng, luật cần giải quyết những vấn đề "chung, riêng nhập nhằng" đã phát sinh trên thực tế như phần khuôn viên (được coi là sở hữu chung) nhưng nếu chủ đầu tư xây thành căng-tin, ki-ốt để kinh doanh thì giải quyết như thế nào, hoặc chủ đầu tư cải tạo tầng thượng chung cư thành diện tích văn phòng cho thuê thì người dân có được "ý kiến" không…?

Phương Thảo