Hợp đồng mua bán nhà đất có cần tất cả thành viên trong gia đình ký không?

Hỏi: Tôi muốn tìm hiểu về vấn đề công chứng như sau, gia đình tôi có mảnh đất được cấp sổ đỏ cho hộ gia đình. Vậy khi thực hiện các hợp đồng mua bán nhà đất có cần phải tất cả các thành viên gia đình đến phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng ký tên vào trong hợp đồng không? (Nguyễn Tiến Đạt, quận Hoàng Mai, Hà Nội)

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật đối với quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch dân sự, thì có cần phải được sự đồng ý của tất cả thành viên hộ. Nếu thành viên hộ có văn bản ủy quyền đã được công chứng, chứng thực theo quy định thì không cần phải đến Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng ký tên vào hợp đồng, mà cụ thể được quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Sở Tư pháp khuyến cáo, để thuận lợi trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình (các thành viên hộ không cần phải có mặt để ký tên vào hợp đồng, văn bản khi dùng QSDĐ của hộ tham gia giao dịch), thì hộ gia đình nên làm trước một việc sau: các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự của hộ đến UBND cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng lập văn bản và yêu cầu công chứng, chứng thực, nội dung là giao cho người đại diện hộ (người đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ) được trọn quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, thừa kế...), có thể xác định thời hạn hoặc trong suốt thời hạn Nhà nước giao đất. Như vậy, khi tham gia giao dịch chỉ có người đại diện hộ gia đình lập và ký tên vào hợp đồng, văn bản.

Ngoài ra, tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để bán đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.