Hệ lụy khi có nhiều người đứng tên trên cùng một sổ đỏ

Lách luật bằng cách để nhiều người đứng tên trên sổ

Không khó để kiếm được một căn hộ mini với giá tiền từ 800 triệu đến trên 1 tỷ ở nội thành Hà Nội. Trong vai một khách hàng có nhu cầu mua chung cư mini, phóng viên được môi giới giới thiệu cho một căn hộ tại Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm. Qua lời giới thiệu của môi giới, chung cư này được xây dựng chắc chắn, tiện nghi và nằm trên đường chính, xe ô tô có thể vào tận nơi.

Khi đi xem thực tế, đường vào khu chung cư này là con ngõ khá lớn, nhưng để vào tận chân tòa nhà thì lại phải rẽ vào một ngách nhỏ. Chung cư được đưa đến không quá rộng rãi, với mặt sàn diện tích khoảng trên dưới 200m2. Tầng 1 được dành để xe cùng thang máy, thang bộ được xây khiêm tốn ở một góc công trình. Từ tầng 2 trở lên là những căn hộ nho nhỏ, giao động từ 43 – 68m2.

Để tiết kiệm tối đa diện tích và tăng công năng sử dụng cho căn hộ, đa phần các căn hộ đều được thiết kế với hai phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, 1 phòng khách và bếp. Môi giới luôn khẳng định với chúng tôi, khu nhà có giấy tờ chính chủ và giấy phép xây dựng đàng hoàng, và có đủ căn cứ để làm sổ hồng cho khách. Nhưng khi hỏi đã có căn hộ nào được cấp sổ chưa và yêu cầu được xem tận mắt thì môi giới ấp úng rồi khỏa lấp…

Việc tách được sổ cho từng căn hộ riêng biệt ở chung cư mini là việc rất khó giải quyết

Tiếp tục tìm hiểu các khu vực khác như Khâm Thiên, Thanh Xuân… những căn hộ chung cư mini luôn sẵn hàng và được các môi giới tiếp tục khẳng định sẽ làm được sổ riêng biệt.

Trao đổi về vấn đề này, một cán bộ thanh tra xây dựng ở quận Long Biên cho biết, đã từ lâu nay, Hà Nội không có chung cư mini nào được cấp phép. Bởi theo vị này, hầu hết các công trình xây dựng dạng chung cư mini đều không đáp ứng đủ các yêu cầu, tiêu chuẩn bắt buộc có của một chung cư mini.

“Và về vấn đề phòng cháy chữa cháy, căn cứ vào Khoản 1 Điều 7 Nghị định 79/2014/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật Phòng cháy và chữa cháy sửa đổi thì không có bất cứ chung cư mini nào đáp ứng được những điều khoản trong đó. Ngoài ra, đó còn là tiêu chuẩn về khoảng không riêng, chung… và rất rất nhiều những tiêu chuẩn, yêu cầu khác. Chính vì vậy, để lách luật, đa phần các chủ đầu tư sẽ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng biệt, với tầng cao theo quy định chứ không xin cấp giấy phép để xây dựng chung cư mini…” – vị này nói.

Chính vì không có giấy phép chính danh để xây dựng chung cư mini, nên việc tách được sổ cho từng căn hộ riêng biệt là việc rất khó giải quyết. “Để giải quyết vấn đề này cho khách hàng, chủ đầu tư cũng đã bàn giao quyền sở hữu đất, tài sản trên đất cho khách hàng. Nhưng với 1 khối nhà có đến 10, 20 căn hộ, thì sở hữu không thuộc về riêng ai mà nhóm khách hàng đó sẽ ngồi lại và tín nhiệm bầu ra 5, 6 cá nhân đại diện cả tập thể để đồng đứng tên trong sổ.”

Và hệ lụy

Việc một nhóm người đại diện đứng tên trong sổ đỏ để giải quyết vấn đề mua đứt, bán đoạn cho người mua chung cư mini là giải pháp mà nhiều người lựa chọn hiện nay. Về pháp luật, theo Khoản 2, Điều 98, Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Như vậy, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận không giới hạn về số lượng người đứng tên trên Giấy chứng nhận nếu họ có chung quyền.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Tiến Hùng, Đoàn Luật sư Hà Nội, việc có quá nhiều người đứng tên trên sổ đỏ có dấu hiệu của việc phân lô bán nền biến tướng. Trong khi đó, việc người dân mua đất phân lô, giấy tờ đồng sở hữu không chỉ gây rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, chỉnh trang đô thị.

Luật sư Hùng nói thêm, trong thực tế xét theo các quy định hiện hành của pháp luật liên quan, người mua vẫn sẽ đối mặt với không ít rủi ro. Thứ nhất, rủi ro về thanh khoản bởi khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên sổ đỏ hoặc có văn bản uỷ quyền. Thứ hai, không thể dùng tài sản của mình để thực hiện các thế chấp cho tổ chức tín dụng khi cần vay vốn.

“Việc một nhóm người chỉ quan hệ với nhau trên lợi ích đứng chung trên một sổ đỏ sẽ có nhiều hệ lụy. Hay chỉ đơn giản như nếu trong nhóm người đó có sự tranh chấp, hoặc đơn giản là mâu thuẫn cá nhân thì khi cần đồng thuận liệu có dễ dàng đạt được sự đồng thuận để giải quyết tài sản chung. Và nếu ở vai khách hàng, nếu bỏ một số tiền ra để mua một căn hộ, nhưng căn hộ bạn ở lại đứng tên một nhóm người khác mà bạn không biết, vậy liệu bạn có yên tâm mà xuống tiền mua?!” – luật sư Hùng phân tích thêm.