Hạn chế cho vay khi mua căn nhà thứ hai: có giúp giảm giá nhà, đất?

Một góc của Khu đô thị Ngoại giao đoàn, Hà Nội. Ảnh Nguyễn Đăng

Giải pháp được đề xuất

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến của 5 bộ, ngành về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ liên quan đến cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Để thực hiện mục tiêu giảm giá nhà, Bộ Xây dựng đề xuất ba cơ chế kiểm soát, trong đó đáng chú ý là giải pháp hạn chế cho vay khi mua căn nhà thứ hai trở lên. Cụ thể, với trường hợp mua nhà ở thứ hai, hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán. Đối với trường hợp mua nhà ở thứ ba trở lên, hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng. Thực tế, trong bối cảnh giá bất động sản leo thang thời gian qua, nhu cầu có cơ chế vĩ mô để kiểm soát là điều hầu như ai cũng mong muốn.

Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III/2025 đạt khoảng 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán từ 150–300 triệu đồng/m².

Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư 9 tháng qua khoảng 75 triệu đồng/m², gần như không đổi so với quý I nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Giá nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 100–200 triệu đồng/m², một số dự án cao cấp ở vị trí đắc địa ghi nhận mức giá vượt 300 triệu đồng/m². Ở TP Hồ Chí Minh, giá sơ cấp dao động từ 230–300 triệu đồng/m² tùy vị trí và dự án; nhiều sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh được rao bán trên 300 triệu đồng/m².

Ghi nhận thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân đã biến mất nhiều năm, dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu, khiến giá nhà ngày càng tăng cao.

Anh Phan Khánh, một nhân viên môi giới bất động sản lâu năm ở phường Hai Bà Trưng (Hà Nội), cho rằng giá nhà tăng chủ yếu do thiếu nguồn cung. “Thị trường có thêm nhiều dự án nhà ở mới, kể cả nhà ở xã hội, nhưng người mua và người bán vẫn đang giằng co, chờ tín hiệu rõ ràng hơn. Khó khăn lớn nhất hiện nay là tâm lý người mua muốn giữ tiền, chờ giá giảm thêm,” anh Phan Khánh nói.

Việc siết tín dụng không nên áp dụng đại trà

Trước tình hình trên, giải pháp hạn chế cho vay khi mua căn nhà thứ hai trở lên của Bộ Xây dựng nhận được nhiều sự quan tâm. Theo các chuyên gia, quy định này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm đầu tư, đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để nắm giữ nhiều bất động sản cùng lúc.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong hoạt động bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho khách hàng. Đây là chính sách then chốt tác động mạnh đến tốc độ thanh khoản của thị trường.

Thực tế, không ít đối tượng đã lợi dụng chính sách tín dụng như một “đòn bẩy tài chính” để đầu cơ, lướt sóng. Theo VARS IRE, nhiều dự án nhà thương mại cho phép khách hàng chỉ cần trả trước 10–30% giá trị căn hộ, còn lại vay ngân hàng tới 70–90%. Với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, người mua chỉ cần bỏ ra 600–900 triệu đồng, phần còn lại đi vay. Nếu giá tăng 15–20%, khoản chênh 450–600 triệu đồng gần như trở thành lợi nhuận ròng.

Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến nhiều người tận dụng đòn bẩy tài chính cùng các chương trình ưu đãi để “găm hàng” chờ giá lên. Hệ quả là nhóm có nhu cầu an cư thực sự lại chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. “Do đó, việc siết hạn mức vay mua nhiều nhà có thể tác động trực diện đến nhóm đầu cơ, giúp hạ nhiệt giá nhà đất,” VARS IRE nhận định.

Đại diện một DN bất động sản cho rằng, siết cho vay mua nhà thứ hai có thể giúp hạn chế đầu cơ, nhưng trên bình diện toàn thị trường, không phải khu vực nào cũng “nóng”. Mỗi địa phương có đặc thù khác nhau: có nơi cần hạ nhiệt, có nơi lại cần kích cầu. Vì vậy, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng đồng loạt, không phân biệt đối tượng và khu vực, rất có thể sẽ triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.

Theo vị này, việc siết tín dụng hoặc áp thuế không nên áp dụng đại trà mà cần nhắm đúng đối tượng đầu cơ thông qua các biện pháp kỹ thuật. Đồng thời, cần xác định rõ thị trường, khu vực nào cần điều chỉnh để có giải pháp phù hợp.

Một số ý kiến lo ngại nhà đầu tư có thể “lách luật” bằng cách nhờ người thân đứng tên, thực hiện giao dịch giả tạo. Về vấn đề này, luật sư Bùi Quang Thu (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 124, đã quy định rõ về giao dịch giả tạo. Nếu chứng minh được mục đích thật bị che giấu, chẳng hạn việc “đứng tên hộ”, thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, theo luật sư Bùi Quang Thu, trên thực tế rất khó chứng minh, bởi các giao dịch đều có đủ giấy tờ, được công chứng và đăng ký đúng quy định. Do đó, thay vì chỉ trông chờ vào xử lý hậu quả, cần có giải pháp từ gốc, đó là minh bạch hóa dữ liệu. Khi dữ liệu về nhà ở được kết nối với hệ thống ngân hàng, dân cư và thuế, cơ quan quản lý có thể phát hiện dấu hiệu bất thường như dòng tiền không khớp với thu nhập hoặc một cá nhân có dấu hiệu “đứng tên hộ”. “Minh bạch hóa dữ liệu mới là chìa khóa để ngăn hành vi lách luật, chứ không phải hình phạt”, luật sư Bùi Quang Thu nhấn mạnh.

Những điều cần cẩn trọng khi mua bất động sản phát mãi Với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào ...

Bất động sản Hà Nội đang ở chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ Không chỉ chiếm ưu thế về nguồn cung, yếu tố quan trọng hơn là Hà Nội có nền tảng phát triển hạ tầng khá tốt, ...