Cháy chung cư Xa La: Chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại là đúng quy định

Vụ hỏa hoạn xảy ra tại chung cư Xa La gây thiệt hại về tài sản cho cư dân. Luật sư cho biết, theo quy định pháp luật, ai sẽ là người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại?

Trong vụ hỏa hoạn này, chủ đầu tư, xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu, phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại bởi lẽ như sau: Thứ nhất, đơn vị quản lý vận hành tại chung cư này chỉ là chi nhánh của xí nghiệp, chứ không phải là pháp nhân độc lập có chức năng quản lý vận hành chung cư.

Theo khoản 2, điều 15 Quyết định số 01/2015/QĐ – UBND quy định về quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn Hà Nội, nếu chung cư này chưa thành lập Ban quản trị để đại diện cho các cư dân ký hợp đồng quản lý vận hành chung cư với đơn vị quản lý vận hành có chuyên môn theo quy định của pháp luật. Thì chủ đầu tư là người vận hành quản lý (nếu đủ năng lực) hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành.

Thực tế, việc quản lý vận hành chung cư tại tổ hợp chung cư CT4A, CT4B, CT4C Xa La, Hà Đông được chủ đầu tư là xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu, giao cho chi nhánh dịch vụ nhà ở và quản lý KĐT Mường Thanh (chi nhánh Mường Thanh) thực hiện chức năng quản lý và vận hành tổ hợp chung cư này. Như vậy, chi nhánh Mường Thanh là đơn vị thay mặt chủ đầu tư thu các khoản phí quản lý vận hành và phí dịch vụ cho chủ đầu tư, trong đó có phí trông giữ phương tiện giao thông của cư dân.

Thứ hai, phần diện tích tầng hầm để trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô… thuộc các tòa nhà CT4A, CT4B, CT4C là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Vì phần diện tích này chưa được phân bổ vào giá bán căn hộ theo các hợp đồng mua bán căn hộ mà chủ đầu tư ký với chủ sở hữu căn hộ, nên chủ đầu tư có toàn quyền quản lý và sử dụng toàn bộ diện tích tầng hẩm này. Vì vậy khi có hỏa hoạn xảy ra, gây thiệt hại về tài sản, trước tiên chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường cho các cư dân theo quy định tại Điều 559 và Điều 562 BLDS.

Luật sư Tạ Anh Tuấn: “Việc định giá tài sản phải do Hội đồng định giá hoặc tổ chức có chức năng định giá theo quy định”.

Theo quy định tại các Điều 559 và Điều 562 BLDS, việc xác định bồi thường dựa theo căn cứ nào thưa ông?

Việc gửi xe ở tầng hầm chung cư Xa La được xác định là một hợp đồng gửi giữ tài sản. Căn cứ các quy định tại 2 điều luật này, thì xác định người trông giữ tài sản, hay đơn vị quản lý tòa nhà phải có trách nhiệm bảo vệ nguyên vẹn tài sản của người gửi.

Cụ thể, Điều 559 quy định: "Hợp đồng gửi giữ tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên giữ nhận tài sản của bên gửi để bảo quản và trả lại chính tài sản đó cho bên gửi khi hết thời hạn hợp đồng, còn bên gửi phải trả tiền công cho bên giữ, trừ trường hợp gửi giữ không phải trả tiền công".

Còn Điều 562 quy định, nghĩa vụ của bên giữ tài sản: "Phải bảo quản tài sản như đã thỏa thuận, trả lại tài sản cho bên gửi theo đúng tình trạng như khi nhận giữ; Chỉ được thay đổi cách bảo quản tài sản, nếu việc thay đổi là cần thiết nhằm bảo quản tốt hơn tài sản đó nhưng phải báo ngay cho bên gửi biết về việc thay đổi; Báo kịp thời bằng văn bản cho bên gửi biết về nguy cơ hư hỏng, tiêu hủy tài sản do tính chất của tài sản đó và yêu cầu bên gửi cho biết cách giải quyết trong một thời hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên gửi không trả lời thì bên giữ có quyền thực hiện các biện pháp cần thiết để bảo quản và yêu cầu bên gửi thanh toán chi phí; Phải bồi thường thiệt hại, nếu làm mất mát, hư hỏng tài sản gửi giữ, trừ trường hợp bất khả kháng".

Về yếu tố “bất khả kháng” trong vụ hỏa hoạn này sẽ bị loại trừ, bởi nguyên nhân để xảy ra hỏa hoạn do lỗi chủ quan của chủ đầu tư, chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật về PCCC như: Toàn bộ hệ thống PCCC của tòa nhà chưa được nghiệm thu, bàn giao trước khi đưa vào sử dụng; thiết kế hạng mục cũng không đúng tiêu chuẩn kỹ thuật về PCCC…

Việc xác định giá trị của tài sản đã thiệt hại tại vụ hỏa hoạn ở chung cư Xa La cần phải tiến hành như thế nào thưa ông?

Việc định giá thiệt hại tài sản, phải do Hội đồng định giá hoặc thuê tổ chức có chức năng định giá theo quy định. Chi phí để tiến hành việc xác định thiệt hại tài sản, trong trường hợp này là do chủ đầu tư phải chịu.

Cần nói rõ, xác định thiệt hại do hỏa hoạn gây ra là việc vô cùng khó khăn đối với CQ chức năng. Bởi vì thực tế toàn bộ tài sản bị tiêu huỷ nên không thể xác định được giá trị tài sản.

Tôi cho rằng, để có căn cứ xác định thiệt hại trong vụ việc này cần tiến hành các bước sau: Thứ nhất, trường hợp mất giấy tờ xe (chắc chắn nhiều, vì có khi giấy tờ xe bỏ trong cốp xe cũng đã ra tro) thì chủ sở hữu phương tiện cần làm đơn yêu cầu, gửi Phòng CSGT nơi đăng ký phương tiện xác minh nguồn gốc, chủng loại xe mình mua từ thời điểm nào. Trên cơ sở tài liệu này Hội đồng định giá hoặc tổ chức định giá tài sản xác định được giá trị tài sản bị thiệt hại; Còn trường hợp vẫn còn giữ giấy tờ xe thì việc xác định giá trị tài sản sẽ thuận lợi hơn rất nhiều - căn cứ vào hợp đồng mua bán xe, hoặc chứng nhận đăng ký xe, để xác định giá trị của tài sản theo mức khấu hao tài sản phương tiện cơ giới theo quy định của pháp luật để làm căn cứ bồi thường.

Trân trọng cảm ơn luật sư!

Lương Giang