Thị trường bất động sản Việt Nam: điều chỉnh lãi suất để thích nghi

Khu nhà ở sinh viên Pháp Vân – Tứ Hiệp (phường Yên Sở) đang được Hà Nội triển khai chuyển đổi thành nhà ở xã hội, mở thêm cơ hội an cư cho hàng nghìn người thu nhập thấp giữa lúc nguồn cung nhà giá rẻ còn rất hạn chế. Ảnh: Khánh Huy

Lãi suất và áp lực tài chính của người mua trẻ

Đối với nhóm người trẻ mua nhà, lãi suất vay mua nhà luôn là biến số có tính quyết định. Khác với nhà đầu tư, nhóm này thường có tích lũy hạn chế, buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, phổ biến từ 50-70% giá trị bất động sản. Vì vậy, chỉ một biến động nhỏ của lãi suất cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà và khả năng trả nợ dài hạn.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, mặt bằng lãi suất năm 2025 đã có xu hướng ổn định hơn so với giai đoạn căng thẳng trước đó, song vẫn ở mức khiến người mua nhà lần đầu phải tính toán rất kỹ. “Với người trẻ, bài toán không chỉ là mua được nhà, mà là duy trì được khả năng trả nợ trong 15-25 năm. Khi lãi suất chưa thực sự thấp, tâm lý thận trọng là điều dễ hiểu”, ông Cấn Văn Lực nhận định.

Thực tế phản ánh cho thấy, năm 2025, không ít người trẻ đã chủ động trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc điều chỉnh kỳ vọng. Thay vì nhắm đến căn hộ rộng, vị trí trung tâm, họ chấp nhận dịch chuyển ra xa hơn, lựa chọn diện tích vừa phải, ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ rõ ràng. Lãi suất vì thế không “giết chết” nhu cầu, nhưng buộc nhu cầu phải thích nghi.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng lãi suất cao hơn giai đoạn trước đã góp phần “lọc” lại nhu cầu. “Người mua trẻ ngày nay không còn quyết định theo cảm xúc. Họ lập bảng tính chi tiết dòng tiền, so sánh nhiều kịch bản lãi suất, thậm chí chấp nhận thuê nhà thêm vài năm để chờ thời điểm phù hợp hơn”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Điểm đáng chú ý là sự thận trọng này không đồng nghĩa với việc rút lui khỏi thị trường. Ngược lại, người mua trẻ đang trở nên chủ động hơn trong quản trị rủi ro tài chính cá nhân. Điều này giúp giảm nguy cơ vỡ kế hoạch trả nợ - một vấn đề từng khiến không ít hộ gia đình rơi vào áp lực tài chính trong các chu kỳ tăng lãi suất trước đây.

Nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường theo chiều sâu

Dù lãi suất vẫn là rào cản, các chuyên gia đều thống nhất rằng nhu cầu ở thực của người mua trẻ chưa bao giờ biến mất. Trái lại, trong bối cảnh đầu cơ suy giảm, chính nhóm khách hàng này đang đóng vai trò giữ nhịp cho thị trường bất động sản.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, thị trường năm 2025 cho thấy sự dịch chuyển rõ ràng từ “mua để lướt sóng” sang “mua để ở”. “Khi lãi suất không còn quá thấp, bất động sản tự nhiên quay về đúng giá trị sử dụng của nó. Người mua trẻ mua nhà để ở lâu dài, chứ không kỳ vọng tăng giá nhanh. Đây là yếu tố giúp thị trường ổn định hơn về dài hạn”, ông Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Thực tế giao dịch cho thấy, phân khúc căn hộ tầm trung, nhà ở vừa túi tiền vẫn ghi nhận thanh khoản tốt hơn so với các phân khúc cao cấp. Đây là phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của đa số người trẻ có thu nhập ổn định, làm việc tại các đô thị lớn. Những dự án có vị trí kết nối hạ tầng tốt, tiện ích cơ bản đầy đủ và giá bán hợp lý tiếp tục được quan tâm, bất chấp thị trường chưa phục hồi mạnh.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, hành vi tiêu dùng bất động sản của người trẻ đang ngày càng “lý trí”. Họ quan tâm nhiều hơn đến chi phí thực trả hàng tháng, phí quản lý, chất lượng vận hành và môi trường sống, thay vì chỉ nhìn vào giá bán ban đầu. Lãi suất vì thế trở thành yếu tố được đặt trong một bài toán tổng thể, chứ không phải yếu tố duy nhất chi phối quyết định.

Sự thay đổi này buộc các chủ đầu tư và ngân hàng phải điều chỉnh để thích ứng. Nhiều chủ đầu tư trong năm 2025 đã linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng: kéo dài tiến độ thanh toán, chia nhỏ giá trị sản phẩm, hỗ trợ lãi suất trong giai đoạn đầu. Ở phía ngân hàng, các gói vay với lãi suất cố định thời gian đầu, minh bạch cơ chế điều chỉnh sau ưu đãi được đánh giá là “đòn bẩy mềm” giúp người mua trẻ tự tin hơn khi xuống tiền.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhu cầu ở thực của người trẻ chính là nền tảng để thị trường phục hồi bền vững. “Khi thị trường được dẫn dắt bởi người mua để ở, rủi ro bong bóng giảm, giá cả phản ánh sát hơn giá trị thực. Đây là tiền đề quan trọng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh”, ông Quốc Anh nhận xét.

Nhìn về trung và dài hạn, các chuyên gia đều cho rằng người mua trẻ sẽ tiếp tục là lực lượng chủ đạo của thị trường bất động sản. Quá trình đô thị hóa, nhu cầu tách hộ và cải thiện chất lượng sống vẫn tiếp diễn. Lãi suất có thể còn dao động, nhưng khó có thể triệt tiêu nhu cầu an cư.

Từ góc nhìn đó, năm 2025 không phải là năm bùng nổ của bất động sản, nhưng là năm bản lề cho sự tái định vị vai trò của nhu cầu ở thực. Trước bài toán lãi suất, người mua trẻ không đứng ngoài cuộc, mà đang học cách thích nghi, tính toán và lựa chọn bền vững hơn. Chính sự tỉnh táo này đang góp phần đưa thị trường trở về đúng quỹ đạo: phát triển dựa trên nhu cầu thật, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.

	Thị trường IFM Việt Nam dự báo đạt khoảng 662 tỷ USD vào năm 2030
	Cơ chế hỗ trợ tái định cư khi thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị
	Bất động sản phục hồi, nhà ở xã hội tạo trụ đỡ thị trường

Ngô Sơn