Qua "cơn bĩ cực" nhờ chính sách nhà ở xã hội

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Bước khởi động đầy kỳ vọng

Tại hội nghị công bố Quyết định kiện toàn Ban chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS và Phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo chiều 22/9, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai gói cho vay NƠXH theo Nghị quyết 33/NQ-CP với quy mô lên tới 145.000 tỷ đồng đến năm 2030. Điểm đặc biệt của cơ chế mới là các khoản vay này không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm, đồng thời ưu tiên nhóm người dưới 35 tuổi. Đáng chú ý, lãi suất đã giảm mạnh, từ mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm cho người mua nhà, nay chỉ còn 6,4% và 5,9%/năm. Đây được xem là cú hích quan trọng, mở ra cơ hội tiếp cận vốn dễ dàng hơn cho cả DN và người dân.

Tuy nhiên, Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh cũng chỉ rõ các vướng mắc lớn cản trở tiến độ giải ngân: nhu cầu thực tế chưa đồng nhất: nhiều công nhân khu công nghiệp chọn thuê thay vì mua nhà, quy định hạn chế bán lại trong 5 năm làm giảm tính linh hoạt. Vướng mắc pháp lý: ngân hàng cần khung pháp lý rõ ràng để cho vay qua chủ đầu tư, từ đó mới triển khai vốn tới người thuê hoặc mua nhà. Thiếu quỹ đất sạch: nhiều địa phương chưa kịp chuẩn bị mặt bằng, khiến dự án chậm, vốn tín dụng không giải ngân đúng kế hoạch. “Nếu xử lý đồng bộ cả 3 yếu tố này, chương trình NƠXH sẽ phát huy hiệu quả, đáp ứng đúng nhu cầu của người thu nhập thấp và công nhân” - Phó Thống đốc nhấn mạnh. Tổng Giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh nhìn nhận, thị trường BĐS hiện nay đã thay đổi rất nhiều so với 1 năm trước. Nếu năm ngoái nhiều dự án “đóng băng”, ngân hàng bị động trước nguy cơ nợ xấu, thì nay thị trường đã khởi sắc nhờ loạt chính sách quyết liệt của Chính phủ. “So với 1 năm trước, thị trường đã tưng bừng hơn rất nhiều. Chúng ta đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất” - ông Nguyễn Đức Vinh khẳng định và cho rằng, yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến giá BĐS chính là mặt bằng giá đất. Nhiều địa phương tận dụng tăng giá đất để bổ sung ngân sách, song điều này vô tình đẩy chi phí nhà ở lên cao. Khi cộng thêm giá vật liệu và chi phí vốn, áp lực càng lớn. “Nếu muốn kéo giá xuống, cần chính sách đất đai tổng thể và tăng nguồn cung” - ông Nguyễn Đức Vinh phân tích.

Về lãi suất, ông Nguyễn Đức Vinh thẳng thắn nêu: “Tôi đã làm ngân hàng 26 năm, chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như bây giờ”. Nhưng ông cũng nhấn mạnh, thủ tục hành chính mới là rào cản lớn nhất. Một dự án hoàn tất trong 6 tháng sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi lãi suất, nhưng nếu bị treo nhiều năm, chi phí tài chính đội lên gấp bội thì lãi suất thấp cũng không cứu nổi. Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho NƠXH, lãnh đạo VPBank kỳ vọng quý IV năm nay và năm 2026 sẽ là giai đoạn giải ngân mạnh. Với phương án giao trực tiếp cho các DN BĐS uy tín triển khai dự án, Nhà nước chỉ cần kiểm soát mục tiêu và ưu đãi đúng địa chỉ. “Làm NƠXH là trách nhiệm xã hội, không phải để tối đa hóa lợi nhuận” - ông Nguyễn Đức Vinh nói.

Chu kỳ phục hồi đã mở ra

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, từ quý I/2024, thị trường đã bước vào chu kỳ phục hồi và xu thế này “không đảo ngược”. Theo báo cáo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 692 dự án NƠXH với hơn 600.000 căn hộ. Để đạt mục tiêu 1 triệu căn NƠXH, vẫn cần bổ sung khoảng 300.000 căn nữa.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng: “Đây chính là nền tảng cho một làn sóng nguồn cung trong những năm tới, góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập trung bình và thấp”. Một trong những công cụ quan trọng là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tham gia, trong đó riêng Vietcombank góp 30.000 tỷ đồng. Dù chưa giải ngân mạnh vì vướng pháp lý, nhưng với loạt nghị quyết đặc thù, thí điểm và sửa luật sắp tới, “gói 145.000 tỷ đồng này sẽ sớm được khơi thông”. Một điểm đáng chú ý khác là việc sửa đổi Nghị định 100 về NƠXH. Bộ Xây dựng đã đề xuất điều chỉnh tiêu chí thu nhập: 20 triệu đồng/tháng cho cá nhân, 40 triệu đồng cho vợ chồng và 30 triệu đồng cho cá nhân nuôi con dưới 18 tuổi. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Hiệp hội rất tán thành, bởi đây là mức phù hợp với thực tiễn chi phí đô thị. Về lãi suất, ông Lê Hoàng Châu đề nghị quay lại mức 4,8%/năm, từng được Thủ tướng phê duyệt giai đoạn 2021 – 7/2024, thấp hơn nhiều so với mức hiện tại (6,6% tại Ngân hàng Chính sách xã hội). Theo ông, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có thể quy định khung lãi suất cao hơn, tùy đặc thù. Muốn kéo giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí đầu vào, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, điện, xăng dầu, cho đến chi phí cơ hội do thủ tục hành chính chậm chạp. Bên cạnh đó, cộng đồng DN cần chia sẻ, giảm kỳ vọng lợi nhuận về mức hợp lý.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh vai trò then chốt của tín dụng trong điều tiết thị trường. Lấy ví dụ từ Trung Quốc, khi tỷ lệ cho vay được điều chỉnh linh hoạt theo trạng thái nóng – lạnh của thị trường, qua đó duy trì sự ổn định dài hạn. Dù thừa nhận còn nhiều vướng mắc, ông vẫn khẳng định niềm tin vào tương lai BĐS Việt Nam: “Chính sách có độ trễ, dự án BĐS cũng cần thời gian để triển khai. Nhưng với các tháo gỡ thể chế và chính sách tín dụng hợp lý, thị trường chắc chắn sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn”. Có thể thấy, hàng loạt giải pháp từ lãi suất, tín dụng, đất đai đến thủ tục pháp lý đang cùng lúc được triển khai, tạo nền móng cho sự hồi sinh của thị trường. Chương trình NƠXH không chỉ là bài toán an cư cho hàng triệu người lao động, mà còn là động lực quan trọng giúp BĐS Việt Nam thoát khỏi “cơn bĩ cực” và bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

	Thủ tướng chỉ đạo loạt giải pháp gỡ khó, tăng nguồn cung bất động sản, nhà ở xã hội
	Hà Nội đầu tư dự án cải tạo công viên hai bên sông Tô Lịch trị giá 4.670 tỷ đồng
	Quyết tâm phát triển thị trường bất động sản ổn định, an toàn và minh bạch

Nguyễn Đăng