Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Ảnh chụp tại khu vực Hoàng Mai, Hà Nội. Ảnh: Nguyễn Vũ

Tính pháp lý là điểm nghẽn lớn nhất

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, đến naymới chỉ có số ít trong khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại được gỡ vướng trong tính pháp lý. Còn lại chủ yếu vướng mắctrongthủ tục, quy định còn chồng chéo, phức tạp, khó thực thi và năng lực nhà đầu tư BĐS hạn chế như năng lực tài chính... không đáp ứng được các yêu. Vướng mắc pháp lý cũng là vướng mắc khó giải quyết trong một sớm một chiều.

Đứng trước vấn đề này tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có cuộc họp khẩn đôn đốc yêu cầu các đơn vị rà soát, chỉ rõ những vướng mắc đang tồn tại. Cùng với đó, các bộ, ngành liên quan cần sớm hoàn thiện dự thảo văn bản, quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, bảo đảm các luật thực thi hiệu quả ngay khi có hiệu lực, tránh khoảng trống do thiếu hướng dẫn. Thực tế, DN BĐS rất kỳ vọng ở các luật trên, nhất là Luật Đất đai khi văn bản này tháo gỡ rất nhiều vấn đề tồn tại lâu nay.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng: Thị trường BĐS thể hiện sức khỏe của nền kinh tế; trong đó có 02 vấn đề chính cần giải quyết, đó là hoàn thiện thể chế và thực thi pháp luật. Do đó, trong thời gian tới, Tổ công tác tiếp tục tập trung triển khai hoàn thành các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, DN. Bên cạnh đó, các Bộ, ngành, địa phương tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ và các chỉ thị, công điện, thông báo của Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững…

Hàng loạt chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, nên từ đầu năm 2024 thị trường bất động sảnxuất hiện những tín hiệu khởi sắc về lượng giao dịch ở một vài phân khúc. Tuy nhiên thị trường BĐS hiện nay đang đối mặt với nhiều khó khăn.Ông Nguyễn Minh Giang, chuyên gia quản lý tài sản khách hàng cao cấp Công ty Chứng khoán KB Việt cho biết thêm: thị trường BĐS còn đang đối mặt với một số khó khăn cho thấy tăng trưởng tín dụng thấp, tăng trưởng tín dụng hết tháng 10/2023 chỉ đạt 7,39% và chỉ thật sự bứt tốc vào hai tháng cuối năm để đạt tăng trưởng 13,7%.

Trong đó dòng tiền cho BĐS thường chiếm hơn 21% tổng tín dụng nền kinh tế. Và yếu tố pháp lý, một dự án triển khai mới cần tới 70% vốn góp từ khách hàng và nguồn vốn vay. Chủ đầu tư chỉ chiếm 30% nguồn vốn. Nếu pháp lý gặp khó, DN không tiếp cận được nguồn vốn để triển khai sẽ làm dự án chậm tiến độ, đội chi phí lên cao dẫn tới nhiều hệ lụy cho DN và rủi ro cho thị trường.

Giải pháp chặn giá chung cư tăng bất thường

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, còn tại TP HCM là 16%. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua. Dothủ tục pháp lý phức tạp, các vướng mắc không được tháo gỡ nên dẫn đến tắc nguồn cung. Tình trạng này còn tiếp diễn thì giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024. Muốn chữa căn bệnh tăng giá của thị trường BĐS thì phải tăng nguồn cung, tức là tháo gỡ pháp lý.

Khi bộ ba luật mới: Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) áp dụng sẽ có những tác động tác động tích cực tới mọi mặt của xã hội cũng như mọi tầng lớp người dân. Hứa hẹn khi đưa vào áp dụng sẽ giúp các DN tháo gỡ được những khó khăn về mặt pháp lý, cũng như định hướng lại sự phát triển của lĩnh vực địa ốc trong chu kỳ mới. Nguồn cung BĐS sẽ dần trở lại và hướng tới những sản phẩm mang lại giá trị bền vững cho nền kinh tế và nhắm tới nhu cầu thiết yếu của người dân.

Trong đó có điều khoản là cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền kinh doanh BĐS như người dân trong nước. Điều này sẽ giúp tăng lượng kiều hối hàng năm về Việt Nam. Việt Nam nằm trong top 3 quốc gia có kiều hối cao nhất thế giới.

Luật mới siết chặt phân lô, bán nền. Việc này làm giảm thiểu tối đa tình trạng đầu cơ đất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên, tập trung vào phân khúc có nhu cầu sử dụng thật. Thời gian tới DN BĐS phải định hướng cho mình phân khúc BĐS phù hợp cho chu kỳ mới, từ đó góp phần ổn định và phát triển thị trường địa ốc bền vững hơn. Cấp sổ hồng cho chung cư mini và không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đất không có giấy tờ sử dụng trước 1/7/2014 được cấp sổ đỏ.

Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Bố trí nhà tái định cư trước khi thu hồi. Bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở/nhà ở. Điều này giúp lợi ích của người dân cao hơn và DN cũng dễ dàng giải phóng mặt bằng, triển khai dự án nhanh hơn. DN được trả tiền thuế sử đất đất hàng năm thay vì phải trả một lần. Cơ chế mở hơn với đất nông nghiệp như sở hữu cá nhân tối đa tăng từ 10 lần lên thành 15 lần. Cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

	Thủ tướng chỉ thị giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
	Giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Nguyễn Vũ - Hải Anh