Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản: Bài toán gây “đau đầu” doanh nghiệp

Để quá trình đàm phán thành công, thuyết phục trái chủ đồng ý, DN cần phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn.

Nhiều DN thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu

“Ba lằn ranh đỏ” mà Trung Quốc vạch ra là: nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phải trả/tổng tài sản (ngưỡng giới hạn 70%). Sau khi “Ba lằn ranh đỏ” được ban hành, các DN bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9/2021 khi Evergrande bắt đầu vỡ nợ và rắc rối đã liên tục xảy ra trước các khó khăn liên tiếp ập đến khi các khoản nợ đã đến thời kỳ đáo hạn và trả lãi, hoạt động bất động sản đi xuống trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19. Giá nhà giảm liên tiếp trong nhiều tháng, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.

Theo thông tin được chia sẻ từ ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch và Tổng GĐ FiinGroup. Nếu áp dụng bộ tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí (số liệu này không bao gồm Vingroup, vì đã tính Vinhomes).

Từ giữa tháng 5/2022, chính sách thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều DN bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Đến ngày 5/3/2023, có khoảng 46 DN đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu với cùng lý do “chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán”. Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản sẽ giúp gỡ nghẽn cho DN ở thời điểm này. Tuy nhiên, khó khăn trong việc định giá chính xác bất động sản để đàm phán với trái chủ lại là bài toán “đau đầu"

Khó định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ

Việc cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác như bất động sản là hoàn toàn hợp lý trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay. Tuy nhiên, việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu".

Đáng chú ý, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP bổ sung quy định: Đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp DN phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư theo quy định tại Điều 17 Nghị định này, DN có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản theo các nguyên tắc sau: Tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan.

Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện đó; Phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận nó; DN phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật".

Thời gian vừa qua, nhiều DN lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang tài sản khác như bất động sản. Nếu được nhà đầu tư chấp thuận, đây là hướng giải quyết các khoản nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu DN trầm lắng, khá nhiều DN phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh toán.

Tuy nhiên, việc lấy tài sản để trả nợ trái phiếu không hoàn toàn nằm trong tay DN, mà các DN cũng phải đi đàm phán, thương lượng với các trái chủ. Để quá trình đàm phán thành công, thuyết phục trái chủ đồng ý, DN cần phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận, DN vẫn sẽ phải xoay sở trả nợ bằng tiền mặt.

Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, DN phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ DN phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ. Do vây, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.

	Hà Nội: Chủ trương xuyên suốt là đồng hành cùng doanh nghiệp, nhà đầu tư
	Ngày càng nhiều doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư vào đồng bằng sông Hồng
	Ngân hàng Nhà nước thanh tra đột xuất 11 ngân hàng về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp

Ngô Sơn