Nút thắt gỡ khó cho nhà ở xã hội đang dần được mở

Nhiều giải pháp được đưa ra để phát triển NƠXH

Các chính sách mới được khởi động

Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là nghĩa vụ, nhiệm vụ chính trị của cả hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước, DN và người dân. Thời gian qua, Chính phủ, Quốc hội, các bộ, ngành, địa phương đưa ra nhiều giải pháp quan trọng với mục đích tháo gỡ khó khăn về thể chế, nguồn vốn và nguồn cung để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân.

Bộ Xây dựng đã đề xuất Thủ tướng điều chỉnh hạ mục tiêu đề án xuống còn 1.062.200 căn NƠXH, giảm 354.500 căn NƠXH so với đề xuất ban đầu. Đề xuất này dựa trên tiếp thu ý kiến của các thành viên có liên quan đến đán đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030. Theo đó nguồn lực thực hiện xây dựng 1.062.200 căn hộ NƠXH xuống còn 849.500 tỷ đồng, giảm khoảng 280.500 tỷ đồng so với đề xuất ban đầu.

Trong đó giai đoạn 2021-2025, Bộ Xây dựng đề xuất sẽ xây dựng khoảng 428.000 căn NƠXH, giai đoạn 2025-2030 xây dựng 634.200 căn NƠXH. Để thực thi dự án Chính phủ đề xuất dành khoảng 50% gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay ưu đãi, 50% còn lại dành cho người mua nhà thuộc dự án.

Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) rà soát việc cho vay tín dụng đối với các DN BĐS và có giải pháp phù hợp, hiệu quả góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững. Xem xét chỉ đạo, hướng dẫn giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn. Chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng theo đúng đề xuất phương án tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023.

Về phía DN nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các DN BĐS đều mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn. Nhưng hiện nay các DN đang rất khó tiếp cận nguồn vốn vay, vì 70% khó khăn của các DN BĐS vướng mắc pháp lý, khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu DN nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết: DN không sợ lãi suất vay của các ngân hàng dù đang có xu hướng tăng (trên dưới 13%). Lãi suất vay đó DN chịu được nhưng vấn đề phải tiếp cận được.

Thứ hai, DN có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn. Thứ ba, DN có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu NHNN không cho phép nới một chút điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng.

Lãnh đạo NHNN nhận định, việc cơ cấu nợ cho DN BĐS là rất khó, bởi nếu vậy, các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự - điều này vượt quá khả năng của ngân sách, cũng như nguồn lực của ngân hàng thương mại - trong khi BĐS không phải là lĩnh vực ưu tiên. Trong khi, BĐS đang là ngành chiếm cơ cấu lớn nhất trong “rổ” tín dụng toàn hệ thống (tỷ trọng trên 21%).

Năm 2022, tín dụng BĐS tăng tới hơn 24,2%, cao nhất trong các lĩnh vực. Thực tế có DN BĐS sử đụng đòn bẩy cao, đầu tư dàn trải cùng lúc triển khai hơn 50 dự án. Trong khi đó cơ cấu phân khúc bất chưa hợp lý; thừa các dự án cao cấp, thiếu dự án nhà ở giá rẻ… Chính vì vậy quá trình khôi phục thị trường BĐS sẽ là quá trình sàng lọc rất đau đớn, sẽ có những DN buộc phải rời thị trường, có những DN rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào các DN minh bạch, quản trị tốt.

Người Hà Nội mong đợi dự án NƠXH

Với sức hút dân số cao đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị, với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm. Một tín hiệu khả quan đưa kế hoạch phát triển nhà ở của Hà Nội thành hiện thực, đó là việc sửa đổi một số điều quy định trong dự án NƠXH. Khoản 1 điều 5 nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.

Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho biết, phát triển NƠXH là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước, tuy nhiên trong quá trình thực hiện còn có nhiều bất cập, trong đó có việc sử dụng quỹ đất 20% của các khu đô thị.

Hiện nay, TP đã kiến nghị với Chính phủ cho phép xây dựng các khu NƠXH tập trung. Đây cũng là hướng TP điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, trong đó có thể bố trí những khu NƠXH tập trung với diện tích lên tới 200-300 ha. TP dự định sẽ chi ngân sách để đầu tư các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế vừa bảo đảm đồng bộ, vừa giúp hạ giá thành nhà ở cho người dân.

Ngoài ra, giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nếu nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao... gây tốn kém cho DN, khiến giá NƠXH xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại, khó hấp dẫn và khó thu hút DN tham gia phát triển NƠXH.

Năm 2023 UBND TP Hà Nội đã quyết tâm thực hiện Nghị quyết số 04/NQ-HĐND ngày 08/4/2022 của HĐND TP được ban hành thì việc xử lý nghiêm các dự án chậm triển khai. Điều này đã tạo động lực tích cực cho người dân TP có thêm hy vọng các dự án nhà ở ưu đãi cho cán bộ, công nhân, người thu nhập thấp sớm được thực thi. Theo Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2039 đã được phê duyệt, mục tiêu phát triển NƠXH đến năm 2025 khoảng 1,25 triệu m2 sàn. Trong đó năm 2021 đến nay, trên địa bàn TP Hà Nội có 4 dự án đã hoàn thành với khoảng 0,33 triệu m2 sàn NƠXH, 46 dự án đang triển khai với khoảng 2,90 triệu m2 sàn nhà ở và 5 dự án khu NƠXH độc lập đang được nghiên cứu triển khai.

	Vướng mắc về thủ tục đầu tư, nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội sẽ được “gỡ”?
	Nhà ở xã hội: Các doanh nghiệp vẫn đang “nhìn trước ngó sau”
	Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Nguyễn Vũ - Hải Anh