Giải pháp hạn chế bỏ cọc trong đấu giá đất

Tại Hà Nội, trong 30 ngày đầu kể từ ngày cơ quan thuế ký thông báo người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất, trong 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại và khoản tiền chậm nộp của kỳ nộp trước (nếu có).

Trong thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá đất nhằm “lướt sóng” hoặc chỉ để “thổi giá” những lô đất đã đầu tư bên cạnh. Tuy nhiên, khi không đạt được mục đích, họ đã chấp nhận bỏ cọc thay vì phải đóng tiền. Tại quận Cầu Giấy, đầu tháng 10/2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy đã tổ chức thành công thương vụ đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Phiên đấu giá đã tạo kỷ lục cho thị trường bất động sản (BĐS) khi mức giá trúng cao nhất chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2, cao gần gấp 3 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, đến hạn chót sau 90 ngày, có 4 người trúng đấu giá đã bỏ cọc, chấp nhận mất 800 triệu đồng tiền cọc.

Chia sẻ về vấn đề bỏ cọc sau khi đấu giá đất, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh cho biết, theo quy định hiện hành, mỗi tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước 20% theo giá khởi điểm. Nếu đấu giá trúng, người đấu giá sẽ có 90 ngày để nộp đủ tiền sử dụng đất. Tại Hà Nội, trong 30 ngày đầu kể từ ngày cơ quan thuế ký thông báo người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất, trong 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại và khoản tiền chậm nộp của kỳ nộp trước (nếu có). Nếu không có tiền nộp, vẫn còn thiếu thì người trúng đấu giá tài sản sẽ chịu lãi theo quy định của pháp luật.

Chính vì thế, thời gian vừa qua, có một số trường hợp bỏ tiền đặt trước bởi có 2 nhóm người. Thứ nhất, nhóm người không có nhu cầu mua BĐS thật mà chỉ tham gia đấu giá với mục đích mua hàng để kiếm lời, “ăn chênh” tức là đấu giá xong sẽ bán nhưng không bán được thì sẽ bỏ tiền đặt trước. Thứ hai là người mua đông nên khi giá đấu bắt đầu tăng lên, người đấu không kiểm soát được hành vi và trả giá cao. Khi tính toán thấy mình mua đất giá cao, khó bán hoặc bị “hớ” nên chấp nhận bỏ tiền đặt trước. Ngoài ra, với dự án lớn các Cty có cổ phiếu trên sàn chứng khoán, họ có thể đấu giá đất với giá cao hơn thực tế nhằm tăng giá cổ phiếu trên sàn. Từ đó, giá chứng khoán tăng và họ sẽ thu về một lượng tiền lớn hơn rất nhiều so với tiền họ bỏ ra đấu giá,...

Bà Hạnh ví dụ, một lô đất đấu giá có giá khởi điểm là 1 tỷ đồng, người tham gia đấu giá chỉ phải cọc 200 triệu và khi đấu giá thành công, người này bán sang tay cho người khác với giá chênh 100 triệu thì nghiễm nhiên lãi 100 triệu trong khi chỉ phải bỏ ra 200 triệu. Chính vì thế, thời gian vừa qua đã sinh ra một lượng người không có nhu cầu mua BĐS thực sự mà chỉ là đi đấu để bán chênh.

Theo bà Hạnh, BĐS là hàng hóa đặc biệt, không giống như các hàng hóa khác. Do vậy, để tránh tình trạng không thực hiện nghĩa vụ khi trúng đấu giá và chấp nhận mất tiền đặt trước cần phải có thêm nhiều biện pháp quản lý chặt chẽ hơn. Theo Luật Đấu giá quy định, tiền đặt trước 20% theo giá khởi điểm là phù hợp, tuy nhiên ngoài việc này luật chuyên ngành Luật đất đai nên đưa thêm quy định người tham gia đấu giá cần chứng minh năng lực tài chính phải có sẵn 50% số tiền theo giá khởi điểm để đảm bảo nghĩa vụ nộp tiền đúng hạn khi là người trúng đấu giá (số dư tài khoản, sổ tiết kiệm, bảo lãnh của ngân hàng,...).

Ngoài ra, nên rút ngắn thời gian thu tiền sau khi trúng đấu giá và nên áp dụng việc nộp tiền trúng đấu giá theo tình hình địa phương. Tức là trao cho người có tài sản quyền quyết định việc nộp tiền trúng đấu giá là bao nhiêu ngày và khách hàng được biết ngay từ khi tiếp cận tham khảo hồ sơ đấu giá, nếu khách hàng không đáp ứng được thì không tham gia đấu giá hoặc sẽ bị mất tiền đặt trước nếu vi phạm quy chế đấu giá đã ban hành theo hồ sơ. Nếu áp dụng thêm các biện pháp trên cũng có mặt hạn chế là đối tượng tham gia đấu giá sẽ ít đi và sức cạnh tranh kém, dẫn đến giá bán tại phiên đấu giá có thể không cao. Nên được mặt này thì cũng sẽ mất mặt khác.

“Quan điểm của tôi là điều chỉnh giá đất về đúng giá thị trường để tránh lũng đoạn, thổi giá gây bất ổn đến thị trường BĐS. Tôi mong các cơ quan ban hành văn bản quy phạm pháp luật cân nhắc”, bà Hạnh nêu quan điểm.

	Thổi giá, dìm giá, quân xanh, quân đỏ trong đấu giá đất làm “nóng” nghị trường Quốc hội
	Các địa phương tập trung chấn chỉnh đấu giá các khu đất "vàng"
	Đấu giá đất tại Hà Nội: Xác định giá khởi điểm còn chậm, gặp khó khăn về phương pháp xác định giá đất

Công Phương